Как оформить новостройку в собственность?

Приобретение собственного жилья – это новый и радостный момент. Для дольщиков, получение готовой квартиры в новостройке – это как завершающий этап, после долгого ожидания и прохождения множества препонов. В статье расскажем, через что приходится пройти покупателю, прежде чем стать полноценным владельцем строящейся недвижимости.

За что ответственен застройщик

После сдачи жилого здания в эксплуатацию, городскими властями ему присваивается адрес и составляются соответствующие документы. В первом случае процесс длится примерно 2 месяца, в целом оформление занимает около 6 месяцев. Жильцам уже выдаются ключи, и они занимаются ремонтом, а процесс еще продолжается.

Перед застройщиком встает две задачи:

• Оформить кадастровый паспорт – свидетельство, подтверждающее внесение новостройки в жилищную базу. Такому паспорту причисляется отдельный номер. Удостовериться в постановке здания на кадастровый учет можно на портале Росреестра.
• Сделать техпаспорт – документ, включающий сведения об используемых в ходе строительства материалах, расположении несущих стен и коммуникациях.

Эта документация оформляется около 4 месяцев. Для регистрации собственности они не требуются, достаточно их получить на руки. Регпалата самостоятельно запросит их. Паспорт может понадобиться тем, кто приобретает квартиру на ипотечные средства. Эти бумаги застройщик лично передает покупателям. Если такое не произошло, то можно заказать их в БТИ или обратиться в местный участок МФЦ.

Как подать документы на регистрацию права собственности?

Как только строительство завершается и дом готов к сдаче, застройщик должен уведомить об этом всех дольщиков. Также он обязан сообщить участникам о необходимости принять объект недвижимости и последствиях, если они будут бездействовать. Уведомление оформляется в виде заказного письма с описью вложений и отметкой о получении. Время, отводимое для передачи объекта долевого участия, варьируется от 2 недель до месяца до даты передачи, обозначенной в договоре.

Когда жилой дом будет введен в эксплуатацию, его ставят на кадастровый учет в течение 10 дней. Процедура проводится городским департаментом имущественных отношений, с последующим информированием Росреестра. Застройщики в этом не принимают участия, но отслеживают процедуру. Затем можно регистрировать права собственности на квартиры.

После получения сообщения о завершении строительных работ, дольщикам предстоит подписание акта приема-передачи недвижимого объекта по договору долевого строительства. Требуется его доскональный осмотр, чтобы сразу выявить и устранить недочеты. Если будущий собственник одобрил квартиру, то позже, обнаружив недостатки, пожаловаться на застройщика можно исключительно во время действия гарантии (согласно ст. 7 ФЗ № 214). Срок прописан в договоре, поэтому его следует хорошо изучить.

Перед приемкой объекта дольщику нужно познакомиться с проектной документацией, удостовериться в использовании материалов, прописанных в бумагах и сопоставить имеющийся план квартиры с действительностью. Если все в порядке, подписывается акт. Если дольщиком является один человек, то для регистрации понадобится 3 акта (каждой из сторон и для Россреестра). Если приемочный документ потерян, взять копию можно у застройщика. Если же акт утрачен уже по завершении регистрации права собственности, то дубль запрашивается в Россреестре через МФЦ.

Последовательность процедуры регистрации новостройки:

• Подготовка всех необходимых бумаг.
• Подача бумаг на регистрацию.
• Заполнение заявления.
• Перевод гос. пошлины.
• Ожидание ответа из Россреестра.

Дольщик вправе самостоятельно выбирать, каким способом подать документы в регистрационную палату. Можно сделать это лично, через посредников или электронные сервисы (допустимые варианты расписаны в ФЗ 218 ч. 1 ст. 18). Главное, чтобы подаваемое заявление (в том числе и в электронном виде) отвечало требованиям, изложенным в Приказе Росреестра № П/0310 от 19 августа 2020 г.

Варианты отправки документации в ЕГРН:

Если выбрано на почтовое отправление, то заявление должно быть составлено по всем нормам закона (п. 1-14 ч. 12 ст 18 ФЗ 218. Заявление подписывается у нотариуса и им же заверяется. В противном случае оно не имеет юридической силы. Также прилагается копия паспорта покупателя и представителя (если он привлечен). Если собственник сам не может явиться за получением выписки из ЕГРН, необходимо в заявлении обозначить адрес, куда ее направить.

Чтобы дистанционно записаться на прием в Многофункциональный центр для сдачи необходимых бумаг на оформление права собственности, достаточно на сайте Росреестра зайти в раздел «Офисы и приемные, Предварительная запись….». Здесь представлен перечень отделений, функционирующих по экстерриториальному принципу. Если в регионе проживания собственника работают подобные подразделения, туда можно лично доставить всю необходимую документацию. Их оцифруют сотрудники, завизируют ЭЦП и отправят в соответствующую структуру.

При наличии усиленной ЭЦП, доступен еще один вариант обращения – через сайт Росреестра. Потребуется авторизоваться с помощью портала «Госуслуг», заполнить онлайн-анкету и прикрепить бумаги в электронном виде.

Чтобы дистанционно подать документы на установление прав собственности, надо:

• Выбрать из списка цель обращения.
• Указать данные об объекте долевого строительства.
• Внести паспортные данные собственника.
• Подать персональные сведения о заявителе.
• Загрузить фотографии документов (можно сканы).
• Заполнить заявление, заверить его электронной подписью.

На сайте Росреестра выставлена информация об организациях, имеющих право выдавать гражданам РФ цифровые подписи. Действительной будет только та подпись, которая выдана сертифицированным удостоверяющим центром. При наличии полного пакета документов процедура займет не более 30 мин.

Максимум через день высылается ответ об успешной сдаче бумаг, потом можно перечислить госпошлину. После этого надо подождать неделю, пока завершится регистрация.

Независимо от выбранного варианта оформления права собственности, дольщик сможет контролировать процесс на каждом этапе исполнения заявки. Достаточно на офсайте Росреестра зайти во вкладку «Проверка состояния запроса онлайн».

При личной сдаче документов отправитель получает бумажный вариант выписки из ЕГРН, в случае дистанционной отправки – электронный. Последний имеет такую же законную силу. Стоит отметить, что раньше выдавалось свидетельство, теперь это выписка. Это считается финалом и теперь дольщик становится полноправным владельцем недвижимости.

Список документов для оформления квартиры в собственность

Для оформления права собственности на квартиру в новостройке, потребуется предоставить следующие документы:

• договор долевого участия в строительстве либо соглашение об уступке прав требования (ДУПТ), при наличие такового;
• допсоглашения, если такие заключались;
• два приемочных акта на объект;
• копии паспортов всех дольщиков или официальную доверенность представителя;
• квитанция о внесении госпошлины.

Государственная пошлина за регистрацию

Прежде чем платить пошлину за регистрацию права собственности, рекомендуется уточнить КБК (квалификационный бюджетный код) – они разняться в зависимости от способа отправки документации.

В случае дистанционной пересылки заявки с цифровой подписью и всех необходимых копий, гражданину будет направлено электронное письмо на указанный e-mail с сообщением о необходимости заплатить пошлину (код, сумму и дату). Государственный сбор за регистрацию квартиры, земельного надела и иной недвижимости составляет 2000 руб. (если владелец в одном лице).

Если собственник сам является в МФЦ, специалист поможет ему сформировать платежную квитанцию. Документы и заявление будет считаться принятыми в реестре с того момента, когда поступят сведения о переводе гос. Сбора. Если оплата не произведена своевременно, отправителю поступит письмо на эл. почту с отказом в принятии заявки.

От уплаты государственной пошлины освобождаются физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (в этом случае необходимо представить документ, выданный в установленном порядке и подтверждающий признание гражданина малоимущим).

Сроки оформления квартиры в новостройке

На основании ст. 16 ФЗ № 218 наибольший срок осуществления регистрации права собственности на недвижимый объект в случае посредничества МФЦ составит 9 рабочих суток. Если документы передаются сразу в Росреестр, то время ожидания сокращается на 2 дня. В действительности, часто приходится дожидаться выписки дольше на несколько дней. Отслеживать статус поданной заявки можно по контактному телефону МФЦ, который должен быть в квитанции.

Чтобы забрать готовые документы в многофункциональном центре, надо предъявить специалисту паспорт и выданную при сдаче расписку. На руки выдадут выписку из регпалаты, акт приемки-передачи с пометкой об успешной постановке на учет. Стоит сказать, забрать документы дольщики, если их несколько, могут порознь (в удобное каждому время).

По каким причинам госрегистрация может приостановиться:

• появления сомнений у регистрирующего органа, относительно достоверности представленных документов;
• письменное требование собственника или его представителя;
• судебное постановление.

Когда возможен отказ в проведении регистрации купленного жилья:

• заявление подано лицом, не имеющим на то законных полномочий;
• переданные документы не отвечают законодательным нормам;
• неполный пакет представленных документов;
• обнаружены несостыковки между заявленными и узаконенными правами;
• недвижимый объект не учтен в соответствии с ФЗ «О гос. Кадастре недвижимости».

Как получить право собственности на квартиру в ипотеке?

Учет квартиры, купленной на ипотечные средства проходит по стандартному алгоритму (как и при оплате своими средствами). Отличаются лишь документальные портфели. К ипотечной квартире потребуется дополнительно ипотечное соглашение с банком и договор обременения.

В случае залога недвижимого объекта, сей факт учитывается в Росреестре. В этом случае собственник сможет только жить на купленной жилплощади, без возможности ее продать, обменять, подарить или прописать кого-то.

Регистрация собственности через застройщика

13.07.2020 г начал действовать ФЗ № 202-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ….», который позволил застройщикам производить регистрацию жилье в собственность участников долевого строительства.

Принцип взаимодействия застройщиков с регистрационным ведомством:

• По окончании строительства объекта застройщик осуществляет его кадастровую фиксацию, как было принято и раньше.
• После этого застройщик вправе лично направить в Росреестр заявку об регистрировании прав собственности на квартиры от лица покупателей. Для этого не нужна доверенность непосредственно на застройщика. По новому закону этого не требуется.
• За процедуру оформления взимается госпошлина. Даже если застройщик сам ее внесет, потом обычно он просит собственника возместить расходы.
• После постановки на учет, застройщик передает приобретателю недвижимого объекта готовую выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что он является полноправным владельцем построенного жилья.
• Далее участник долевого строительстве вправе обратиться в МФЦ со своим экземпляром долевого соглашения или об уступке прав требования, чтобы на бумаге поставили штамп об успешной росрегистрации. В подобном случае платить пошлину не потребуется, поскольку не происходит никаких регистрационных шагов. Подобная услуга выполняется в течении 5 суток.

Данное новшество в законодательстве распространяется также на многоквартирные здания, которые были введены в эксплуатацию до 13.07.2020 г (когда начал действовать ФЗ № 202). Это положение во многом облегчило решение проблемы, когда дольщики уклонялись по каким-то причинам от приемки сдаваемого объекта. Теперь застройщик может в одностороннем порядке составить акт и запустить регистрационный процесс от имени уклонистов. А в качестве доказательства бездействия дольщиков послужат отосланные им письменные уведомления.

Что делать, когда застройщик не выдает документы?

В ходе оформления жилплощади в собственность возможны некоторые трудности. Случается, что при покупке квартир в новостройках, застройщики отказываются выдать необходимую документацию. Здесь стоит разобраться подробнее:

• введено ли здание в эксплуатацию;
• произошла ли передача объекта с составлением акта приемки-передачи.

Нередки случаи, когда застройщик не подписывает акт и не отдает ключи от квартиры, пока участником не будут погашены какие-то долги (например, взнос по вывозу строительного мусора). Безусловно, это незаконные методы воздействия, но подобные финансовые издержки неминуемы для любого, кто покупает жилье в строящемся доме. Что касается желания зарегистрировать квартиру до сдачи строения в эксплуатацию, комментарии будут лишними. Необходимо запастись терпением.

Возможные казусы при оформлении права собственности на жилье в новостройке

Прежде чем купить квартиру по ДДУ, надо тщательно изучить проектную документацию, удостовериться в надежности строительной компании. Нередки ситуации, когда квартиры реализуют по ДУПТ из-за возникших проблем у девелопера. Наиболее распространенные причины распродажи недвижимости – банкротство компании, затягивание сроков сдачи объекта. Соответственно, приобретя подобное жилье нет смысла предъявлять что-то дольщику.

Что должно насторожить сразу:

• чересчур занижена цена на квартиру;
• внезапно рынок переполнился объявлениями о продаже квартир в конкретном ЖК;
• недвижимость оформлена по инвестиционному договору, вексельному принципу либо предварительному ДКП.

Приобретая квартиру в новостройке, не рекомендуется полностью полагаться на порядочность продавца. Надо самому тщательно изучать все сопутствующие документы, а лучше привлечь опытного юриста. Если возникли хоть малейшие сомнения относительно надежности строительной компании, лучше на начальном этапе от нее отказаться и сделать другой выбор.