Предварительный договор купли-продажи

Когда покупатель находит жилье, но по личным или каким-то другим причинам не в состоянии его незамедлительно оформить, ему нужно официально подтвердить свои намерения. Тогда требуется подписать предварительный договор купли-продажи. Необходимо знать, какие существуют правила составления, какие последствия возникают при их неисполнении.

Юридическая процедура

При составлении этого документа существуют обстоятельства, которые следует учитывать. Разобраться, как заключить предварительный договор, необходимо, когда стороны пришли к согласию, обсудили тонкости по поводу цены, способу расчета, а теперь хотят официально подтвердить серьезность намерений.

В начальном и итоговом соглашении не допустимы принципиальные различия. Например, чтобы объект по-разному идентифицировался. Если в сделке участвует нотариус, он обязан заверить предварительный договор купли-продажи. В противном случае документ не имеет юридической силы.

В нем прописываются положения, позволяющие однозначно установить предмет сделки, указываются сроки завершения окончательного оформления. Если этого не сделать, по умолчанию, считается, что документы требуется подписать в течение года после того, как заинтересованные лица пришли к первоначальному согласию.

Закрепленные гарантии теряют законные основания, когда в обозначенный срок приобретение жилья гражданином не состоялось. Неважно, по каким причинам это произошло.

Если кто-то отказывается, через полгода после неисполнения своих обязательств подается прошение о понуждении к подписанию. Разногласия, появившиеся между участниками купли-продажи, разрешаются в судебном порядке. Лучше этого избежать, так как процесс может затянуться.

Обязательные условия

Разберем существующие прецеденты. На них необходимо ориентироваться перед тем, как заключить предварительный договор. В нем подробно прописаны планы по приобретению и продаже квартиры, но не допустимо включать положения о передачи собственности. На его основании нельзя заявить о своих правах на недвижимость.

Основная цель – гарантировать, что жилье продадут конкретному человеку на оговоренных условиях, устроивших всех. Это произойдет в определенное время за конкретную сумму.

Кадастровый номер, его адрес, остальные ключевые параметры не должны отличаться в первоначальном и итоговом соглашении. Если к моменту подписания изменится площадь или произойдет перепланировка, это обязательно должно быть отражено. Необходимо, чтобы объект однозначно идентифицировался.

Важный пункт – цена. Когда она не указывается, бумага не обладает юридической силой, правовыми последствиями. Ее легко оспорить в суде.

Подписание происходит, когда все участники согласились со стоимостью, способами расчета. Между ними не осталось принципиальных противоречий.

Финансовое обеспечение

Обязательный момент, который должен быть отражен в данном документе, способ подтверждения намерений. В этом качестве обычно выступает обеспечительный платеж. При окончательном расчете его могут засчитать в общую стоимость. Альтернативный вариант – задаток. Часто его по такому же сценарию включают в стоимость жилплощади при окончательном расчете.

Есть и другие варианты денежного обеспечения. Неопытные в правовых моментах граждане не могут вникнуть в различия между задатком, залогом или авансом. Ключевое различие между ними заключается в том, что ни залог, ни аванс не имеют обеспечительной функции.

Если одна из сторон решает не выполнять обязанности, аванс возвращается. Залог обеспечивает обязательства только по финальным отношениям. Иной юридической силы он не имеет.

Задаток бывает еще и в форме имущества. Остальные виды денежного обеспечения возможны исключительно в денежной форме.

Если подписание в Росреестре срывается из-за продавца, ему приходится вернуть несостоявшемуся владельцу сумму в двойном размере. Если все срывается по вине покупателя, он лишается только переданных денег.

Может оговариваться более мягкий вариант. Тогда в качестве гарантий выступает обеспечительный платеж. Он бывает в виде денег или акций, но не имущества (движимого или недвижимого). Когда оговоренные обязательства исполняются, его возвращают владельцу. В этом ключевое отличие от задатка, засчитываемого в общую цену.

Предусмотрена возможность возврата обеспечительного платежа при срыве сделки по инициативе продавца. Это же случается, если продажа квартиры так и не состоялась после истечения всех сроков, установленных и документально закрепленных сторонами. Когда все срывается по вине покупателя, обеспечительный платеж ему не возвращается.

Дополнительные ситуации прописываются отдельно. По согласованию учитываются всевозможные прецеденты, которые могут произойти, договариваются, как предстоит действовать. Главное, чтобы эти положения не противоречили законодательству. Непредвиденные происшествия описываются в разделе форс-мажорные обстоятельства.

Участие представителя риелторского агентства

Продавцы предпочитают нанять знающего риелтора, чтобы обеспечить правовую чистоту. Привлекают агентов для получения финансовых гарантий. При покупке недвижимого имущества выгоднее передавать деньги через организацию. Если потребуется, их проще будет вернуть, ведь требовать придется не с частного лица, а с компании, оформившей с вами отношения.

Доверенность риелтору получать не обязательно. Достаточно указать в его обязанностях, что он привлекается еще и для передачи денег. На него ложится финансовая ответственность и дополнительные функции. Получив установленную сумму, риелтор выдает сохранную расписку и кассовый чек. До окончательной регистрации всех бумаг в Росреестре деньги хранятся в риелторском агентстве. Если все проходит успешно, можно договориться, чтобы они пошли в счет оплаты его услуг.

В этой области права существует немало подводных камней. О них хорошо знают юристы, ежедневно сталкивающиеся с продажами объектов недвижимости. Если желаете все оформить по закону, опасаетесь столкнуться с мошенниками, обращайтесь за помощью к профессионалам, опытным риелторам.