Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Приобретение жилых или коммерческих квартир всегда таит в себе финансовые риски. И, к сожалению, большой процент покупателей в итоге остается обманутыми. Всему виной – мошенничество со стороны продавца или посредника. Даже суд может быть не в силах вернуть украденные средства.

Чтобы оградить себя от подобных обманов, покупатели самостоятельно занимаются проверкой квартиры. Эти юридические процедуры не займут более недели, зато сохранят нервные клетки и кошелек.

Какие документы требуются для юридической проверки недвижимости

Правовые отношения в сфере недвижимого имущества регулируются Гражданским кодексом РФ, Семейным кодексом, а также ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». И у покупателя есть право на проверку следующих документов при покупке вторичного жилья:

• Правоустанавливающая документация. Подтверждает факт того, что гражданин имеет в собственности квартиру, дома, иную недвижимость. Проверяется договор купли-продажи, запрошенная самостоятельно выписка ЕГРН, свидетельства о праве собственности и т. д. При наличии доверенности, документ должен иметь QR-код и быть заверен у нотариуса.
• Документация, определяющая права других людей на проживание в продаваемой квартире. Это бумаги по форме №9 и №12. Благодаря ним проверяются поименно лица, проживающие в квартире, а также прописанные и выписанные граждане с причинами выселения. Бывали случаи, когда оказывалось, что в жилье проживает лицо, находящееся в данный момент в колонии. Однажды этот человек может вернуться в свою законную квартиру.
• Бумаги, подтверждающие или опровергающие оплату всех налоговых долгов, ипотеки, коммунальных платежей.
• Другие документы, имеющие отношение к продаваемой недвижимости. Все они более точно позволяют проверить юридическую чистоту сделки.

Основание права собственности

При проверке оснований права собственности также можно предупредить мошеннические действия. Свидетельство о праве собственности имеет основания получения квартиры: по договору купли-продажи, после приватизации, по договору дарения или, если квадратные метры получены в наследство.

Также в свидетельстве о гос. регистрации права указываются лица, прописанные и возможно претендующие на право наследования, дарения. Это те случаи, когда сделка может быть оспорена в суде родственниками.

Слишком стремительная продажа после получения в наследство может быть опасной. Срок исковой давности составляет 3 года. Именно за это время лица, претендующие на квадратные метры, могут обратиться в суд для отстаивания своих прав. Поэтому в процессе проверки документов следует обращать внимание и на сроки владения имуществом.

Бесплатные сведения о квартирах на сайте Росреестра

Росреестр открыт в бесплатном доступе для каждого и содержит информацию по жилому и нежилому имуществу граждан. Что нужно для проверки:

• Официальный сайт Росреестра и вход в него.
• Нахождение раздела по предоставлению электронных услуг.
• Выбор вкладки по предоставлению информации в онлайн-режиме об объектах недвижимости.
• Заполнение всех требуемых полей актуальной информацией.
• Получение данных на экран.
• Предоставленные сведения из сайта можно распечатать для удобства.

Самым сложным в этом поиске можно считать наличие всей информации по квартире для достоверного результата. Исходные данные: точный адрес помещения или его кадастровый номер, если он известен. Если сведения введены неточно, то сайт выдаст ошибку. Обратите внимание, что бесплатно получаются только поверхностные данные. Для глубокого анализа нужна выписка.

Получение выписки из ЕГРН

Еще один документ для проверки, который отдельно получается через Росреестр — выписка из ЕГРН. В этой бумаге содержится информация о квартире:

• точный метраж;
• адрес;
• сколько всего комнат;
• данные о собственниках с правом собственности;
• обременения или их отсутствие.

Технические характеристики сверяются с данными технического паспорта на недвижимость, а информация о продавце — с его паспортом.

Нужно обращать внимание на всех прописанных в квартире людей. Если недвижимость находится в собственности не только у продавца, в выписке будут данные о полагающихся долях. И каждый из владельцев участвует в сделке по продаже и передаче прав. Затрудняет ситуацию участие несовершеннолетних в сделке. В таком случае, продавец должен обратиться в орган опеки за разрешением, иначе сделка будет недействительной.

Проверка юридической чистоты сделки

Юридическая чистота вторичного жилья проводится с учетом следующих этапов:

• Сверяется информация по правоустанавливающим документам. Для этого в Росреестре заказывается ЕГРН выписка.
• Узнается история приобретаемого имущества.
• Осуществляется обращение к федеральной регистрации и проверка информации там.
• Читаются и правятся условия договора купли-продажи.
• Дается запрос ЕГРН выписки с указанием перехода прав, если таковые были.
• Собирается информация о владельце или доверенном лице.
• При наличии лиц в доле также проверяются и их паспортные данные.
• При желании и возможностях обращаются к юристам или риелторам для получения помощи.

План дома – еще один документ, играющий немаловажную роль в сделке по имуществу. Рекомендуется перед покупкой узнать о проводимых ранее перепланировках и их регистрациях. В будущем это может обернуться проблемой при ремонтных работах.

Сделка с собственником недвижимости

Продажей жилья занимается или непосредственно владелец, или его представитель. Если сотрудничество с собственником, проверяются его личные документы и отношение к недвижимости. Для этого сверяется паспорт и данные, указанные в домовых бумагах. При наличии нескольких владельцев, просматриваются документы каждого. Свидетельства о рождении детей также относятся к документам, обязательным для сверки.

Какие проблемы могут возникнуть с собственником

Первый камень преткновения в покупке – сам собственник, особенно, если их несколько. И вот примеры.

• Наличие несовершеннолетних владельцев. Если жилье, которое собираются приобрести, по закону принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, нужно отдельно обратиться в органы опеки за разрешением на сделку. Если этот этап обойти стороной, в будущем ребенок сможет вернуть себе квартиру или ее часть в судебном порядке.
• Недееспособность. Действия аналогичные как и с несовершеннолетними гражданами. К недееспособным относятся пожилые, лица с инвалидностями, страдающие зависимостями и т.д. В таком случае, у владельца запрашивается справка ПНД, и посещаются органы опеки для получения разрешения.
• Собственников нет. Если собственник не может присутствовать на сделке, без него договор не будет подписан.

Сделка через представителя

Если владелец согласен на продажу квартиры, но не может присутствовать, прибегают к услугам представителя. Без оформленной на него доверенности сделка не состоится. Доверенность должна содержать:

• сроки действия документа;
• права лица на подписание договора купли-продажи и передачи прав на жилье;
• личные данные, аналогичные тем, что записаны в паспорте. Для этого нужно смотреть документы и представителя, и владельца.

Как действуют аферисты в этом случае: берут украденные или поддельные паспортные данные, чтобы оформить у частного нотариуса доверенность и фиктивным образом продать чужое жилье.

Согласие супруга

Один из супругов должен подписать согласие на сделку в случае, если жилье относится к совместно нажитому имуществу. А согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ квартира обязательно к таковому относится, если куплена в браке. Согласие заверяется нотариально. При отсутствии этой бумаги сделка будет отменена по причине нарушения интересов совладельца.

Также нередкие случаи, когда продавец разведен, а недвижимость получена как нажитое имущество в расторгнутом браке. Следует знать, что право на имущество супругов сохраняется на протяжении 3 лет после бракоразводного процесса.

Чтобы не заниматься лишними оформлениями, некоторые не вносят информацию о супругах в паспорт. Это затрудняет проверку информации. Для надежности можно запросить официальное нотариально подтвержденное заявление о том, что продавец не состоял в отношениях и совместно нажитого имущества нет у супруга.

Задолженности продавца

Много квартир приобретаются на кредитные средства. Это означает, что жилье передается в качестве залога банку. Пока долги не будут погашены, продажа без согласия кредитора невозможна. Если продавец попытается обойти правила, банк опротестует сделку.

При чем, обнаружится наличие кредита нескоро, и квартиру за неуплату заберут через суд. Поэтому у владельца запрашивается справка о закрытии долгов. Если отправиться в банк вместе с продавцом, то справку выдадут сразу на руки и не будет скрытых платежей.

Банковские долги — только одна из финансовых проблем прописанных в квартире лиц. Аресты накладывает суд или ФССП. А также нельзя исключать и процедуру банкротства. Для предупреждения возможных проблем:

• осуществляется проверка по сайту ФССП. А специальном сервисе вводятся данные владельца жилья;
• проверяется информация на городских сайтах, решения судов. Если судебные решения были вынесены недавно, то приставы еще не внесли в реестр данные, чтобы возбудить исполнительное производство.

Владелец имеет право заключать сделку в том случае, если не наложен арест. Бывают случаи, когда долги за квартиру переходят по договоренности следующим владельцам. Но это рисково как для одной, так и для второй стороны.

Покупка квартиры у застройщика

Главные риски, с которыми сталкивается покупатель жилья у застройщика – своевременное завершение строительства, качество услуг строительной компании, а также законность таких работ.

Информация, которая должна быть проверена:

• Документация, разрешающая строительство. Для привлечения покупателей компания застройщик выкладывает эти документы у себя на официальном сайте. Проверять необходимо проектную декларацию и разрешение на строительство. Отдельный плюс – технические условия по коммуникациям.
• Выписка ЕГРН, определяющая статус. Если квартира построена в доме на сельскохозяйственной земле, возникнут проблемы с местной властью. А также участок не должен быть в обременении.
• Репутация. У известного застройщика с хорошим портфолио минимизируются риски. Также рекомендуется посмотреть отзывы. При наличии недовольных покупателей, причины некачественной работы повторятся.

Дополнительные советы перед покупкой квартиры

Кроме документов проверяются на чистоту и следующие моменты:

• коммуникации: из-за незапланированного предстоящего ремонта покупатель потеряет деньги;
• опрашиваются соседи. Доброжелательные бабушки расскажут о всех недостатках и достоинства не только квартиры, но и дома;
• проблемных соседей можно вычислить даже проходя по лестничной площадке. Неухоженность, неприятный аромат и шум скажут сами за себя;
• если приобретается недвижимость с ремонтом и мебелью, логичным будет проверка работы приборов.

Одной интуиции при покупке квартиры мало. Поэтому нужно ответственно подойти к делу и проверить документы на собственность, а также самого собственника. Вы имеете полное право на предоставление информации о приобретаемом имуществе, и продавцы об этом знают.