Первичное или вторичное жильё?

Первичное или вторичное жилье: что предпочесть на рынке недвижимости

Итак, когда вопрос покупки недвижимости практически решен – все согласны, оговорены основные параметры и найдены финансы, начинаются муки поиска и терзания по поводу что выбрать: первичку или вторичку? На сленге риэлторов эти термины обозначает два типа квартир – там, где квартира (находится на балансе застройщика) или где уже оформлено право собственности. При этом десятки отличий, нюансов еще больше. 
Как покупателю понять, что конкретно в его случае выгоднее и лучше? Какие минусы и плюсы у разных типов жилья? Обо всем по порядку.

Мечты и надежды покупателя: главное и второстепенное

Прежде чем хвалить одно и ругать другое, неплохо бы понять, а что, собственно, хочет покупатель, с какими мыслями, опасениями, вопросами он выходит на поиск квартиры, что для него важно?
Основные проблемы людей, ищущих квартиру:

• юридическая чистота сделки, чтобы история квартиры была прозрачна и понятна;
• безопасность сделки, чтобы был правильно составлен договор, не возникли сложности при передаче денег или регистрации права собственности, не образовались переплаты за непонятные услуги;
• расстановка приоритетов жизни в новой квартире - нужен ли ремонт, состояние и местоположение дома, инфраструктура, соседи и т.д

Ну и ключевые моменты - быстро, недорого, удачно и без хлопот!
Определив для себя, что вызывает больше всего опасений при выборе квартиры, вопрос: первичка или вторичка потеряет такой накал страстей, появляется логика и взаимосвязь.

Какую квартиру купить проще всего

Если сравнивать первичное или вторичное жилье в юридическом аспекте, то, конечно, с покупкой новостройки ситуация намного проще и легче, но при одном важном условии – если дом сдан в эксплуатацию! И желательно, чтобы уже был заселен, запущены все инженерные коммуникации (лифт, газ, свет, вода).

Из плюсов первички можно отметить:

• если не оформлено право собственности, то не будет проблем с прописанными, несовершеннолетними, дееспособностью владельцев и прочими тяжбами на этой почве;
• нет долгов по коммунальным платежам, обременений, залога, арестов, ипотеки.

Это совершенно новая квартира с нулевой историей.

Но при этом есть и минусы:

• если дом не сдан, то, скорее всего, покупателю предложат участвовать в долевом строительстве, переуступке права собственности и в других малопонятных не юристам схемах;
• нет четкого понимания, когда дом будет запущен в эксплуатацию и будет ли вообще, даже при наличии жильцов.

Со вторичкой же все ровно наоборот.

Плюсы:

• дом давно сдан, дом жилой, подключен к коммуникациям, владелец сразу же оформляет его в собственность.

Минусы:

• нет гарантии, что завтра не вернется из мест лишения свободы или не объявится несовершеннолетний прописанный, либо не отыщется претендент на владение квартирой;
• долги, ипотека, залоги – завтра банк может отобрать квартиру.

Вывод: если дом сдан в эксплуатацию, у него правильно оформлены бумаги за землю и подключены коммуникации, то с юридической точки зрения проще и безопаснее покупать первичку. Времени на сделку будет затрачено меньше – не надо делать запросы в Росреестр, крупные банки, паспортный стол и прочие учреждения.

Мошенники, ловушки и мелкие буквы в договоре: безопасная сделка с недвижимостью

Никто не хочет рисковать собственными деньгами, даже если они не последние, поэтому при покупке квартиры стараются учесть все возможные нюансы. 

Например, как правильно составить ДКП и что делать, если предыдущий владелец, риэлтор или застройщик навязывает свой «типовой»? А как быть с авансом, залогом и вообще деньгами, когда их лучше передавать и есть ли гарантия, что после покупки не возникнет проблем с регистрацией права собственности?

Первичка или вторичка, что лучше предпочесть, если нет особых юридических знаний – конечно, первичка! Но только напрямую покупать от застройщика! 

Как правило, все серые схемы купли-продажи исходят от риэлторов. Здесь и уменьшение суммы в договоре, и замалчивание про залог, и обязательная комиссия за услуги, и неясность кто конкретно продает. Застройщику нет нужды брать залог или аванс, у него в штате есть юристы, которые сопровождают сделку, бухгалтерия, куда официально переводятся деньги, в конце концов, офис, где можно обо всем спокойно поговорить. Это относительная гарантия безопасности сделки. 

Покупка вторички без риэлтора чревата неприятными ситуациями, когда бывший владелец умышленно или неумышленно может ввести в заблуждение. Он такой же простой человек, как и покупатель, и не знает всех тонкостей налоговых вычетов и деклараций, действий по регистрации.

Особенности покупки первички и вторички 

Казалось бы, что может быть проще! Нужна квартира с ремонтом «заезжай и живи», то, конечно, в фокусе вторичное жилье, а если есть желание творить новое и дизайнерское – welcome в новостройку с черновой отделкой, т.е. максимально используй особенности. Однако и тут есть масса нюансов.

Плюсы вторички:

• это может быть квартира с хорошим свежим ремонтом;
• понятна инфраструктура дома, ситуация с парковкой, соседями, состоянием подъезда;
• можно узнать точные коммунальные платежи;
• побывав в квартире, легко сделать вывод, насколько она теплая, какой температуры горячая вода их крана и качество холодной.

Минусы вторички:

• чувство брезгливости, ведь мебелью, сантехникой пользовались совершенно чужие люди;
• как правило, это старый дом, т.е. могут быть проблемы с проводкой, трубами, подвалом;
• сложно сразу сориентироваться, была ли в квартире перепланировка и насколько она узаконена.

Таким образом, вторичка – идеальный вариант для нетребовательных или, напротив, слишком дотошных людей, кому важно буквально все.

Плюсы первички:

• не надо платить за чужой ремонт, который все равно не понадобится;
• есть возможность сделать квартиру под себя без лишних хлопот до чистовой отделки (перенести перегородку, расположить розетки, проложить теплый пол, объединить санкабину);
• новый дом с новыми современными решениями.

Минусы первички:

    • не пожив в квартире, сложно сказать о шумо- и теплоизоляции, качестве стройки;
    • не рекомендовано сразу же после постройки дома делать ремонт, так предстоит усадка, выявление нарушений и огрехов.

Однако постепенно грань стирается, уже становится сложно сказать про первичное или вторичное жилье, что лучше. Так, новостройки идут с чистовой отделкой, а вторичка может быть куплена в рост и простоять много лет бетонными стенами.

Ищем выгоду: копейка рубль бережет

Не надо быть экспертом, чтобы заметить – новостройки намного дешевле по деньгам, чем вторичное жилье. Даже поверхностный анализ объявлений показывает разницу в 20-30%. 

Естественно, что новостройка предполагает немалые вложения уже после покупки (мебель, техника, отделка, прокладка проводов), но не факт, что этого же не придется делать и в другой квартире, где уже жили люди, возможно, не одно поколение, с домашними животными, особенностями ведения быта и собственным представлением о чистоте и порядке.

Вывод: если хочется сэкономить и не важно, в каких условиях предстоит жить (можно ведь купить квартиру под сдачу или в рост) и стоит выбор первичка или вторичка, что выгоднее, то лучше брать нормальную жилую квартиру с отделкой, сантехникой, мебелью. В итоге вторичка будет дешевле. Но при этом важно мониторить рынок, многие дома сейчас сдаются в чистовой отделке (обои, напольное покрытие, кухонная линия, сантехника) по цене голых стен - суперпредложение для самых экономных!

Размышляя, что лучше купить - первичку или вторичку, важно понять самое существенное для своего конкретного случая. Квартира с нулевой историей защищает от проблем с прописками, исками и обременениями, но в то же время есть волнение – смогут ли квадратные метры стать полноценной квартирой, т.е. сдадут ли дом? Вторичное жилье – это уже жилая квартира, понятная и проверенная, но только не станет ли она лубяной избушкой для зайчика?