Оформление квартиры в собственность в ипотеку

На данный момент мало кто может купить собственное жилье на личные средства. По этой причине ипотечное кредитование так популярно. Его ключевое преимущество – предоставляемая длительная рассрочка. О том, как оформить квартиру в ипотеку пойдет речь в статье.

Выбор банковской организации

Часто банк выбирают, опираясь на рекламу и рекомендации разных сервисов. Первое, что привлекает соискателей, это низкая процентная ставка и маленький первый взнос. Только этого недостаточно. Надо быть уверенным в надежности банка, что в перспективе он не самоликвидируется или не лишится лицензии, а предлагаемые кредитные программы достаточно выгодны.

Рекомендуется проверять следующую информацию:

• Период работы и репутация. Плюсом считается множество филиалов, а также ведение финансовой деятельности свыше 15 лет. Хорошо, если предусмотрены сервисы для физических и юридических лиц.
• Степень лояльности к заемщикам. Предлагаются ли дополнительные привилегии своим клиентам, зарплатникам и тем, кто приобретает квартиры у определенных застройщиков.
• Уровень благонадежности. Для этого надо изучить рейтинги самых стабильных банков в стране. Желательно, что выбранная организация занимала не ниже средней позицию. Есть ли лицензия и размер Уставного капитала можно уточнить на веб-сайте Центробанка.
• Имеются ли льготные программы ипотечного кредитования. При этом, сохраняется ли сниженная ставка на весь период рассрочки или исключительно на конкретный период. Дополнительно стоит подсчитать переплату в разных банках.

К примеру, для приобретения жилой площади разрешается воспользоваться маткапиталом (нужно заранее получить сертификат и уведомить банк с продавцом о своем намерении его использовать). Семьи с детьми могут оформить семейную ипотеку по сниженному проценту 6% и платить меньше. Имеются и другие льготные предложения социального плана, например, для многодетных супружеских пар.

Запрос по кредиту

Выбрав банк, самое время отправлять заявку на сайте кредитной организации. Делать это можно даже, если с квартирой еще не все ясно. Это не означает, что банк однозначно вынесет положительное решение. Предварительное банковское одобрение действительно 90 дней (более точный срок лучше уточнить у оператора) и может быть продлено в случае необходимости по заявке клиента. Заявку проще подать в онлайн-режиме. Потом Вам надо будет лично подойти в банк с необходимой документацией и пройти более строгую проверку.

Необходимый набор документов:

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН, СНИЛС;
• для физлиц справка из бухгалтерии по месту работы (по форме 2-НДФЛ), для ИП – принятая налоговая декларация за предшествующий отчетный период, для клиентов пенсионеров –выписка со счета о размере получаемой пенсии;
• копии страниц трудовой книжки, с печатью организации и подписью директора (военным надо скопировать контракт);
• справка о дополнительных доходах (3-НДФЛ);
• копия документов, предоставленных органами опеки (если задействуется маткапитал);
• свидетельства о рождении или паспорта на всех несовершеннолетних в семье, если ипотека оформляется с господдержкой.

Когда привлекаются созаемщики либо поручители, то нужны их паспорта и данные о финансовом состоянии.

Обработка заявки банком занимает до трех рабочих дней и к соискателю отправляется решение (по СМС или в ЛК). Оно предварительное, окончательное выносится после изучения кредитором представленной документации. Тогда же будут применены все возможные скидки по ставке: за участие в зарплатном проекте, страхование, сотрудничество с партнерскими застройщиками. Ставку можно понизить за счет внесения большей первоначальной суммы (этот вопрос уточняют у менеджера).

Подбор квартиры

Определенные требования к покупаемой квартире бывают только по субсидируемым программам. К примеру, ипотека на новостройки не предполагает приобретение жилья у физического лица, даже при условии уступки права требования по ДДУ, а по дальневосточному предложению допускается покупка квартиры только в ДФО. По обычным программам нет никаких ограничений. Главное, чтобы объект был юридически чистым – это проверяется банком по запросу клиента.

Покупая квартиру на ипотечные средства в строящемся здании, необходимо удостовериться в наличии у застройщика следующей документации:

• устава, регистрационного свидетельства, выписка ЕГРЮЛ;
• права собственности на землю, где ведется строительство;
• разрешения на возведение жилого здания;
• кадастрового плана и проектной декларации.

Когда выбрана квартира в строении, не сданном в эксплуатацию, обязательно уточняют у застройщика сроки завершения строительных работ. Если жилье приобретается на вторичном рынке, продавец должен предъявить:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи или иной документ, по которому было получено право собственности на недвижимость (дарственная, по наследству, приемочный акт);
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• официальное подтверждение, что квартира не в залоге;
• заверенное у нотариуса согласие второго супруга (если продавец в браке);
• отказная от своей доли детей, независимо от их возраста (если жилье приватизировано и на этот момент в ней были зарегистрированы несовершеннолетние).

Независимо где покупается жилплощадь, нужен ипотечный договор с банком. В каких случаях банк может отказать в выдаче ссуды:

• квартира слишком часто меняла собственников;
• продавец не достиг совершеннолетнего возраста;
• квартира получена по наследству меньше полугода назад;
• у объекта несколько собственников.

Оценка жилья

Оценка покупаемой квартиры – обязательный шаг при ипотечном кредитовании. Заемщик обязан предъявить официальную бумагу, подтверждающую запрашиваемый размер ссуды. Оценку делает независимый специалист.

Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации (СРО). Это сообщество профессионалов в конкретной области, сформированное за ведением контроля за качеством предоставляемых услуг. Ответственность эксперта должна быть застрахована на 300 тыс. рублей. При сомнениях в профессиональных навыках оценщика, лучше попросить у банка перечень надежных организаций и заказать услугу там.

Для оценки жилья надо предоставить специалисту паспорт, техпаспорт и кадастровый документ на объект, а также правоустанавливающее свидетельство. Если квартира в строящемся доме, то потребуется договор долевого участия. Для вторичного жилья, возведенного до 1970 г. необходима справка о внесении дома в список под снос либо реконструкцию.

В оценочном акте содержатся следующие данные:

• район расположения квартиры, инфраструктура и транспортная развязка;
• срок использования жилплощади и износ строения;
• общая площадь, наличие перепланировок (если таковые имеются);
• общее состояние, коммуникации;
• средняя рыночная стоимость подобных вариантов;
• итоговая цена.

Подписание ипотечного соглашения

После прохождения двух первых этапов, следует работа с бумагами. Необходимо будет подписать:

• договор купли-продажи;
• кредитное соглашение с банковской организацией;
• закладную на приобретаемую квартиру.

К этому моменту обязательно наличие остальных документов для совершения сделки. Ипотечное соглашение с банком включает:

• данные о заемщике, созаемщике (если есть);
• информация об объекте недвижимости;
• размер кредита, процентная ставка и прочие данные;
• ежемесячный взнос (вид, сумма, график выплат);
• порядок погашения долговых обязательств.

Банковские средства переводятся заемщику на счет и резервируются до момента успешного прохождения регистрации сделки в Росреестре. Получив уведомление, банк перечисляет средства на счет покупателя через сервис безопасных транзакций. Затем накладывается обременение на купленную квартиру на весь период рассрочки.

Оформление страховки

Квартира, купленная на заемные средства, находится в залоге у банка. По закону ее необходимо застраховать. Помимо этого, часто просят заемщика страховать свою жизнь с титулом – это необязательно и можно отказаться. Только при отказе оформления полиса, может повыситься ставка по займу. Оплачивать страховой полис нужно ежегодно.

Оплата

Оплатить стоимость квартиры можно разными способами. Частично передать продавцу наличные средства и взять расписку, а остальную сумму переведет кредитор безналом либо заложит в банковскую ячейку (продавец забирает их до или после регистрации сделки). Можно в качестве первого взноса воспользоваться материнским сертификатом, для чего не требуется ждать 3 года со дня его получения.

Оформление прав собственности

Согласовав все вопросы с банком, обращаются в Росреестр по месту проживания. Пошаговость действий:

• Собирают необходимую документацию.
• Оплачивают госпошлину за прохождение регистрации. Перевести требуемый сбор можно в любом банковском отделении или через терминал.
• Уточняют, каким образом происходит подача бумаг – в порядке живой или электронной очередности.
• Обе стороны лично приходят в соответствующий орган и отдают документы на регистрацию. Работник выдает квитанцию, в которой указана дата и время получения готовой выписки из ЕГРН.

Новостройки

Итак, здание сдано в эксплуатацию, покупатель подписал акт приема-передачи и ему выданы ключи от квартиры. Теперь наступает черед формальностям, о которых нельзя забывать при покупке недвижимости на ипотечные средства.

Потребуется оформить свои права на собственность и предъявить документацию в банк, как подтверждение использования полученных средств по назначению. Это оценочный отчет, выписка из ЕГРН, страховочный полис. Сделать это необходимо в течение полугода с момента визирования акта приема-передачи, иначе кредитор вправе взыскать с заемщика неустойку. Максимально допустимый период отчета перед банковской организацией – 3 года.

Если сроки сдачи недвижимости продлеваются, и заемщик понимает, что он не успевает сдать документацию в банк в положенные 3 года, надо уведомить об этом кредитора. Только сделать это следует до истечения трех лет. Достаточно подать заявление с приложенными бумагами, подтверждающими вынужденную задержку.

Регистрация квартиры в новострое отлична тем, что заключается ДДУ. Покупатель сможет зарегистрировать жилье в собственность, только по окончании строительства. Когда дом сдан, возможны несколько вариантов развития событий:

• Физлицо само занимается подачей документации в Росреестр. Частично бумаги запрашиваются у застройщика, затем обращаются в любое отделение МФЦ. Регистрация произойдет спустя 7-10 дней.
• Застройщик оформляет документы. Этот вариант более долгий, особенно при недавней сдаче здания. Процедура может занять несколько месяцев, поскольку компания по очереди занимается квартирами. Это не подходит при ипотечном кредитовании.
• Строительство завершилось, но не все квартиры проданы. Это лучший вариант для ипотечников, так как у застройщика имеется вся нужная документация и в МФЦ надо будет сдать минимальный набор.

Особенности покупки вторичного жилья

Купить жилье на вторичном рынке недвижимости с помощью ипотечных средств труднее:

• Не каждый собственник готов к такой сделке. Приобретение новостройки с привлечением ипотеки, наиболее популярный подход, поскольку застройщики теснее взаимодействуют с банками.
• Не все объекты банк одобряет. Порой, отклоняют здание как неликвидное, нуждающиеся только в небольшом косметическом ремонте.
• Велика вероятность нечистоты сделки. Несмотря на предварительную проверку квартиры банковскими юристами (отсутствие обременений и прочие моменты), остается риск натолкнуться на мошенников. Позже, в судебном порядке, они доказывают недействительность проведенной сделки, и покупатель лишается всего.

На этапе регистрации также возникает больше проблем. Так, приходится собирать больше документов. В реестр подается стандартный документальный набор с соглашением о залоге. Потом делается запись о передаче прав владения, и заемщик становится полноправным собственником с ограничениями в распоряжении имуществом.

Нюансы ипотечного кредитования

Залог по ипотеке в виде недвижимости выступает гарантией для банка. Несмотря н то, что собственником является заемщик, на объект налагается обременение до полного погашения кредита – владелец не вправе совершать с ним какие-то сделки (продажа, обмен, дарение, завещание).

При одноразовой просрочке жилье у заемщика не заберут. По закону ипотечная жилплощадь не может изымается:

• если задолженность по ссуде меньше 5% от первого взноса;
• когда жилье единственное;
• предшествующие просрочки случились свыше 6 месяцев назад.

Иначе должнику отсылается уведомление. Если средства не поступили на протяжении полугода, финучреждение может взыскать долг по суду. Заемщик должен за 3 месяца реализовать жилье и погасить образовавшийся долг. Если он не укладывается в этот срок, то продажей занимается банк (через специальные аукционные площадки).

Что делать после регистрации ипотечной квартиры

После исполнения своих долговых обязательств перед кредитором, надо подать документы в Росреестр на снятие с квартиры обременения. Некоторые банки (например, Сбербанк) автоматически делают это, без участия заемщика.

Необходимый документальный набор:

• паспорт гражданина;
• заявка;
• договор кредитования;
• справка из банка о полном погашении ссуды;
• закладная с пометкой о выплате кредита;
• договор купли-продажи;
• выписка из Росреестра, полученную при регистрации.

По купленной на ипотечные средства жилье можно вернуть имущественный вычет и вернуть выплаченный НДФЛ – 13% от цены жилья и начисленных процентов.