Как принимать квартиру в новостройке с отделкой

Приобретение квартиры по договору долевого строительства дешевле, чем покупка уже готового жилья. Передача апартаментов отсрочивается на несколько лет. Момент получения ключей от квартиры очень волнительный, поэтому владельцы часто не слишком внимательно осматривают новое жилье. Однако это неверный подход. Во время приема квартиры с отделкой стоит воспользоваться не только собственными глазами, но и дополнительными приборами.

Когда владелец принимает квартиру от застройщика

Сроки сдачи квартир от застройщика с отделкой должны быть указаны в договоре долевого строительства. Это обязательство компании-застройщика, поэтому дольщики имеют права требовать своевременного исполнения этого пункта. Просрочка - повод обратиться в суд для получения компенсации за несвоевременную передачу жилья.

❗ Обратите внимание! В договорах долевого строительства не указывается конкретное число. Застройщик может использовать формулировку “сдача в первом полугодии 2020 года”. В таком случае претензия выдвигается после 1 июля указанного в документе года. Второе полугодие заканчивается 31 декабря.

О завершении строительства застройщик уведомляет дольщиков по СМС или другим удобным способом. Если сдача объекта в эксплуатацию откладывается, компания также обязана уведомить всех дольщиков с указанием нового срока передачи объекта.

Для ввода жилья в эксплуатацию застройщик приглашает на объект комиссию из БТИ. Сотрудники производят замеры площади каждой квартиры, проверяют соответствие плану застройщика и выдают технические паспорта. У них есть собственная инструкция, как принимать новые квартиры и апартаменты с отделкой. Как только это произошло, проверить квартиру могут и будущие жильцы.

Предварительная подготовка к приему

День сдачи конкретной квартиры обсуждается индивидуально с каждым владельцем. В соответствии с законом у собственника есть 2 месяца для проверки апартаментов. В случае, если принимающая сторона отказывается от осмотра, акт приема-передачи квартиры будет утвержден автоматически.

В качестве предварительной подготовки к осмотру жилья рекомендуется заочно познакомиться с соседями. Часто дольщики создают специальные группы в соц.сетях, где обсуждают процесс строительства и передачи здания в эксплуатацию. После начала процесса передачи квартир здесь можно будет ознакомиться с отзывами тех граждан, которые уже осматривали жилье. Благодаря этим комментариям можно заранее определить слабые места, которые следует проверить более внимательно. 

Во время приема жилья должен присутствовать собственник квартиры или представитель, а также сотрудник компании-застройщика. Дольщик может пригласить на осмотр своих родственников или посторонних лиц. Так как дефекты в квартире в новостройке с отделкой не всегда очевидны, можно позвать специалиста, который будет проводить замеры и выявлять недочеты.

Лучшее время для осмотра - день. Но даже в светлое время суток нужно взять с собой фонарик, так как освещения в квартире может не хватать для проверки отделки в углах или других темных местах помещения.

Прием квартиры с отделкой: нюансы

В договор застройки изначально закладываются определенные характеристики жилья. Речь идет не только о метраже, но и об отделке. Существует несколько вариантов сдачи жилья в эксплуатацию:

• без отделки;

• с черновой отделкой;

• с предчистовой отделкой;

• с чистовой отделкой.

Недостаточно прописать в договоре один из этих терминов. Застройщик обязан прописать расшифровку, на ее основании составляется акт приема-передачи жилья. В документе четко прописано все, что есть в квартире, включая количество розеток. Собственник должен проверить количество “элементов”, а также их качество. При необходимости можно потребовать от застройщика смету с указанием строй.материалов, которые использовались для отделки помещения.

❗ Справка! Состояние фасада здания при осмотре квартиры не учитывается.

Квартира с черновой отделкой

Минимальная отделка квартиры предусматривает:

• стяжку пола на гидроизоляционный слой в ванной и звукоизолирующий - в других комнатах;

• штукатурку стен и потолка;

• проведение электропроводки и установку розеток;

• монтаж всех коммуникаций (вода, газ, теплоснабжение, канализация);

• установку входных и балконных дверей;

• установку окон.

Конкретные застройщики могут вписывать в договор установку сантехники (мойка, унитаз). Однако если это отдельно не прописано, собственник должен принимать квартиру в новостройке с минимальной черновой отделкой без данного оборудования.

Жилье с предчистовой отделкой

Предчистовая отделка - промежуточная стадия. Квартира с таким ремонтом еще не пригодна для проживания. Хотя специалисты называют предчистовую отделку средним звеном, по сути это то же самое, что принимать после осмотра квартиру с черновой отделкой. Заказчику придется провести полный косметический ремонт за свой счет. Большинство застройщиков гарантируют сверх чернового ремонта:

• установку и подключение сантехники (унитаз, мойка со смесителем, душевая кабина или ванна);

• разветвление электрики, включая наличие патрона с лампочкой в каждой комнате;

• установку радиаторов отопления;

• грунтовку потолка.

Отличия от предыдущего вида небольшие. Визуально для обычного гражданина квартира будет выглядеть как серая коробка со стенами и коммуникациями. Однако в таком варианте проверять работу водоотвода и теплоснабжения намного проще.

Апартаменты с чистовой отделкой

Если застройщик указал в договоре сдачу квартир “под ключ”, значит заказчика ждет косметический ремонт. Хотя используются дешевые материалы и работы выполнены без излишеств, в таких апартаментах можно жить сразу после осмотра.

Хотя с виду комнаты выглядят более презентабельно, выявлять недочеты здесь сложнее. Вероятно часть дефектов проявит себя только в процессе эксплуатации. Однако на этот случай действует ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве”. В течение 3 лет можно подать претензию застройщику на коммуникации, а общая гарантия длится 5 лет.

Квартира от застройщика с чистовой отделкой - это:

• однотонные бумажные обои во всех комнатах, кроме сан.узла;

• линолеум на полу;

• окрашенный потолок;

• плитка в сан.узле и возле мокрой зоны на кухне.

Перечислены минимальные требования по “косметике”. Более дорогой и качественный ремонт с дизайном интерьера выполняется владельцами, в редких случаях эта услуга предлагается от застройщиков дорогих таунхаусов. В чистовую отделку элитных квартир входит максимальный набор: от установки полотенцесушителя до полного остекления балкона. Но все эти нюансы прописываются в договоре долевого строительства.

На что обратить внимание

В зависимости от того, какой ремонт выполнен в квартире, будет немного отличаться и осмотр. Однако часть инструкций совпадает.

Начать осмотр нужно с метража. Хотя площадь квартиры должны измерять сотрудники БТИ, часто они автоматом одобряют здание в эксплуатацию без проведения замеров. Если метраж квартир под черновую или чистовую отделку отличается от указанного в договоре на 0,5 квадратных метра и более, как принимать подскажет представитель компании-застройщика. Обычно проводится перерасчет.

❗ Внимание! Нужно заранее оговорить цену доплаты при превышении площади, так как иногда компании требуют стоимость лишних метров в соответствии с действующими рыночными ценами, а не прописанной изначальной стоимостью.

После проведения замеров необходимо проверить наличие всех элементов по акту приема-передачи (розеток, патронов, сантехники и т.д.). После поверхностной сверки можно приступить к тщательному осмотру каждого помещения.

Стены и пол

Стены и пол должны быть ровными. Легче всего это проверить в апартаментах с черновой или предчистовой отделкой. Обои скрывают мелкие недочеты, поэтому заказчик сможет проверить лишь угол наклона. Для проверки потребуется:

• строительный уровень;

• вертикальный отвес.

Эти приборы помогут оценить общую кривизну стен и наклон пола. Также нужно проверить наличие гидро- и звукоизоляции. Материал должен выглядывать возле стен в квартире с предчистовой отделкой.

На стенах не должно быть плесени или трещин. С особой тщательностью стоит проверить углы. До усадки здания в квартире с трещинами не будет держаться ни один ремонт. А в дальнейшем такие зазоры будут влиять на температуру и влажность в помещении. Кроме того это влияет на общую безопасность.

С чистовой отделкой нужно проверить укладку плитки. Межплиточный шов должен быть затерт и одинаков по размеру. Расстояние между плитками - около 1 миллиметра.

❗ Внимание! Лучше всего передать работу по оценке специалисту. Его услуги оплачивает владелец жилья.

Двери и окна

В акте приема-передачи должны быть указаны двери. Перед тем, как принять квартиру от застройщика, нужно убедиться в полной комплектации.

• Металлические входные двери с рабочим замком и ручкой. Они должны тихо открываться и закрываться. На пути не должно быть помех или препятствий. Само полотно не должно иметь повреждений или неровностей.

• Окна устанавливаются вместе с откосами и подоконниками, это прописывается в акте приема-передачи. Нужно проверить наличие фурнитуры (ручки, заглушки) и попробовать открыть окно. Оно должно легко реагировать на нажатие ручки, а отсутствие сквозняков и щелей проверяется с помощью листа бумаги. Его нужно положить на раму, закрыть окно и попробовать вытащить. В идеале лист не должен двигаться.

• Подоконник должен быть прямым (расположен под углом 90 градусов по отношению к окну), а откос - иметь визуально незаметный наклон, чтобы вода скатывалась по нему.

• Расстояние от балконной двери (при ее наличии) в новостройке с черновой отделкой - не меньше 2 см, иначе невозможно будет постелить напольное покрытие.

❗ Обратите внимание! На окнах не должно быть пятен или трещин, но на грязном стекле такие дефекты не видны, поэтому рекомендуется взять с собой тряпку, чтобы промыть стекло и проверить наличие недостатков.

Вентиляция

Хорошая вентиляция - обязательный атрибут квартиры от застройщика с отделкой и без, но многие забывают проверить ее. В результате дома сырость, плесень и прочие неприятности. Проверить вентиляцию можно с помощью листа. Его подносят к вентиляционному отверстию. Бумага должна “прилипнуть”. Аналогичный трюк можно сделать со спичкой или зажигалкой, пламя будет затягиваться. Если в доме проблемы с вентиляцией, исправить это строительная компания уже не сможет.

Коммуникации

Перед тем, как принимать квартиру в новостройке, необходимо проверить подключение всех коммуникаций. Не всегда можно сделать это в полном объеме, поэтому лучше заметить дефект как можно раньше.

Электрика

В первую очередь проверяется щиток. Он размещается в подъезде, доступ к нему должен быть свободный. После подключения электричества в квартире должны работать все патроны, розетки и электросчетчик. Так как принимать квартиру с предчистовой или черновой отделкой приходится без светильников, то лучше всего иметь с собой лампочку. Для проверки розеток потребуется любой дешевый электроприбор.

❗ Справка! Не рекомендуется вставлять в розетку зарядку от дорогого смартфона. Если есть проблемы с напряжением, телефон просто сгорит.

Кроме “кустарных” методов проверки электрики используются и технические приспособления. Например, вольтметр.

Водопровод и канализация

Полноценную проверку водопровода и канализации можно сделать только после установки сантехники. Так как принимать квартиру от застройщика с черновой отделкой приходится без этого оборудования, можно только внешне проверить стояки, трубы.

Трубы должны быть герметичными, без протеканий, следов ржавчины. Все элементы крепятся к стене отдельными хомутами. Желательно, чтобы трубы не имели слишком много колен, изгибы уменьшают напор и снижают скорость водоотведения в доме. В новостройках обязательно устанавливаются счетчики воды.

Теплоснабжение

Если в апартаментах установлены радиаторы отопления, можно посчитать количество отсеков. У батарей должен быть рабочий вентиль. Сдача жилья в эксплуатацию в холодное время года - удачный момент для проверки работы теплоснабжения воочию. Необходимо сделать замеры температуры градусником или другим приспособлением.

Газ

Если нужно принять квартиру с чистовой отделкой, то газовая плита, скорее всего, уже будет установлена. Это должно быть прописано в договоре. Соответственно, проверяется подключение газа включением плиты. В остальных случаях необходимо проверить наличие:

• трубы для подключения плиты;

• вентиля для перекрытия газа;

• счетчика.

❗ Внимание! В жилое помещение не обязательно подводить газовые коммуникации. Допускается установка электрической плиты, что учитывается при расчете электроэнергии по особому тарифу.

Кабельное и интернет

Новые многоквартирные дома заранее подключают к определенному ТВ и интернет-провайдеру. В подъезде должен быть щиток, от которого кабели разводят по квартирам. Так как неизвестно положение телевизора и компьютера после окончательного ремонта, то изначально делают разводку до квартиры или вообще ее не делают. Поэтому проверить качество сигнала и обще подключение можно только по наличию щитка на чердаке дома.

Акт приема-передачи квартиры

Результаты того, как заказчик принимает квартиру в новостройке с отделкой, фиксируются в акте. В документе перечисляются найденные недостатки, даже если это небольшие сколы или выбоины. Любая царапина должна быть письменно зафиксирована. Также желательно сделать фото и видео отчет.

Если недостатков нет, клиент подписывает акт приема-передачи жилья. В остальных случаях отчет с перечнем недостатков отправляется оценщику. Он сортирует все дефекты на объективные и субъективные.

Объективные недостатки исправляются за счет застройщика в обязательном порядке. Сюда относятся серьезные нарушения: наличие трещин на стекле, неровный пол и т.д. Субъективные недостатки - мелкие, они не влияют на возможность проживания, поэтому устранение таких дефектов обсуждается между застройщиков и владельцем квартиры.

Документ с анализом дефектов направляется владельцу квартиры. В нем также могут содержаться объяснения, почему тот или иной недостаток не может быть исправлен. Например, плохо работающая вентиляция. В таких случаях перед тем, как принимать квартиру в новостройке окончательно, нужно обсудить с застройщиком компенсацию.

С другими типами дефектов есть несколько вариантов:

• Ремонт выполняется застройщиком своими силами, акт приема-передачи подписывается после устранения всех недостатков.

• Квартиру с предчистовой отделкой сдают в эксплуатацию владельцу, но подписывается договор со сторонней компанией, которая будет проводить ремонтные работы. Затраты на устранение строительных дефектов оплачивает застройщик.

❗ Обратите внимание! Застройщик, который выполняет ремонт своими силами, обычно затягивает сдачу квартир на несколько месяцев.

Итог

Не существует способа, как быстро принять в эксплуатацию квартиру в новостройке с отделкой. Осмотр помещения займет не меньше получаса. И для того, чтобы ничего не упустить, рекомендуется обзавестись вспомогательными приборами и помощью профессионального оценщика жилья.

Не стоит спешить с подписанием акта приема-передачи. Можно отснять видео в присутствии представителя компании, а акт подписать в другой день, так как если в спешке принимать квартиру с отделкой, выше вероятность пропустить серьезный недочет, за который положена компенсация от застройщика. Размер “откупных” определяется ФЗ-214, а также действующей ставкой рефинансирования.