Как узнать застройщика

Проверить застройщика можно самому или же обратиться к юристу. Тщательное изучение всей информации, поможет быстрее определиться с выбором и не попасться в «сети» мошенникам.

К приобретению квартиры в новострое необходимо относиться ответственно. Многие застройщики часто предлагают невероятно выгодные условия, особенно на этапе котлована. Но покупка вслепую – это всегда огромный риск. Поэтому, чтобы не попасться в сети мошенников, следует перед сделкой проверить застройщика.

Проверка законности стройки

Надо удостовериться, что организация занимается строительством на рынке легально. Для этого делают анализ разрешительной документации субъекта и его полномочий на участок земли под застройку.

Разрешительные и прочие документы

Многие документы предоставлены на официальном сайте, убедиться в их действительности можно в госреестрах. Для этого достаточно позвонить оператору в госструктуру.

Застройщики или генподрядчик должны иметь:

• Лицензию. Компания должна владеть этим документом. Проверить данные о лицензии можно, зайдя на сайт Госинспекции градостроительства. Необходимо ознакомиться с продолжительностью срока документа. Он может завершиться прежде, чем жилье сдадут в использование. Если на лицензию не будут продлены сроки, инвесторы окажутся в проблемной ситуации.
• Разрешение на стройку. После возведения нового здания присуждается класс последствий: СС1, СС2 либо СС3. Большая часть сегодняшних застроек относятся к СС3 - высота строений 100 м. и больше, 400 человек пребывают там регулярно. Иногда застройщику выдается разрешение на сооружение объектов класса СС1 либо СС2, а на самом деле он занимается строительством более сложного и опасного объекта – СС3. При этом появляются вопросы с легализацией здания. Достоверные данные о разрешении и классе последствий предоставлены на сайте «Портал электронной системы в строительной индустрии».
• Градостроительные критерии и ограничения. Это список правил, предъявляемых к организации во время строительства. Их можно прочесть на сайте «Департамента градостроительства и архитектуры».
• Технические требования. Убедитесь, какое коммуникационное обеспечение застройщику следует подключить к вашему жилому комплексу: газ, свет, воду, канализацию. При отсутствии технических требований здание не допускается к эксплуатации. В случае допуска подключать коммуникацию придется инвестиционным вкладчикам.

Документация на земельную площадь

Перед строительством жилья следует проверить документы на землю. При проблемах с участком строение может быть не легализировано.

Необходимо узнать:

• причину эксплуатации земельной площади застройщиком;
• предназначение участка земли;
• присутствие арестов и остальных подвохов.

Застройщик может выступать собственником или арендатором земельной площади. Свидетельством этого должен быть акт на участок или договор аренды. При аренде надо акцентировать внимание на сроке и цели договора. Следует остерегаться если заканчивается срок аренды на строительство.

В назначении участка должно быть жилищное строительство

Каким образом в этом убедиться? Существует ряд способов. Надлежащими сведениями должен поделиться застройщик. В противном случае – найдите застройку на официальном сайте. В «Документах на земельный участок» публикуются нужные данные. Чтобы узнать о предназначении участка, существует кадастровый номер площади на «Публичной кадастровой карте».

Дополнительно ознакомиться со сведениями на землю поможет «Единый реестр судебных решений». После введения в поиске кадастрового номера или адреса, появится интересуемая информация.

Также можно обратиться еще к одному источнику данных – «Реестру прав на недвижимость». Там можно заказать бумагу о земельной площади. Справка выдается не бесплатно, но лучше потратить некоторую суму, чтобы убедится в надежности застройщика. Следует проверить имеется ли ипотечный кредит на землю, а также арест либо запрет на отчуждение.

Проверка критерий сделки

При проверке жилья в новостройке необходимо разобраться с документами, предложенными застройщиком. Все-таки вы инвестируете строительство. Вкладываете большую сумму на то, чего еще по факту нет.

К большому сожалению, покупатель не может повлиять на схему инвестирования новостройки, которую предлагает продавец. Поэтому, чтобы не ошибиться с выбором, следует как можно подробно изучить компании и выбрать самый безопасный вариант. Далее рассмотрим разновидности договоров.

Предварительная сделка

Это подписание договора о предстоящей сделке с участием заказчика и застройщика. В документе указываются требования и период, на который заключается основная сделка купли-продажи жилья. С юридической точки зрения это не инвестирование строительства, а страховой депозит.

Преимущества:

• Самый простой и доходчивый способ приобретения жилья.
• Многие застройщики используют предварительную сделку.
• Договор заверяется нотариально, в результате он становится легитимным.

К недостаткам можно отнести то, что застройщик способен подписать документ с несколькими желающими на одну и ту же квартиру. В итоге продать ее не вам. Также большой минус в том, что предварительная сделка заключается еще до того, как застройщику дадут добро на строительство. Если одобрения соответствующими органами не будет, то деньги, которые внесли никто не вернет. Все из-за того, что над застройщиком нет контролирующего органа.

Форвардный договор и сделка купли-продажи имущественных прав

Этот вид сделки предусматривает подписание сразу 2 сделок с различными организациями, а именно:

• Делаете покупку дериватива у организации для контроля над активами. После этого вы имеете право встретиться с застройщиком.
• Совершаете сделку о купли-продажи имущественных прав на жилье с застройщиком.

При этом плата за жилье делится на 2 части. Заказчик оплачивает дериватив 30-50% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму платите по сделке приобретения имущественных прав.

Этот способ выгоден застройщикам. Так как они могут выводить легитимно на оптимальный уровень налоги. А также это экономно для дольщика. Сбережение на налогах способствует тому, что застройщик устанавливает доступную цену на жилье.

Но, как и с другими вариантами сделки, этот также имеет свой минус. Главный недостаток в том, что вернуть деньги за дериватив будет уже невозможно. Такое случается, когда застройщик не исполняет своих обязательств.

Контракт ФФС

Это самый верный способ для дольщиков при покупке жилья. Между двумя участниками сделки возникает третий - фонд финансирования стройки (ФФС). Таким образом заказчик с ним заключает сделку.

ФФС является финансовой организацией или банком. Он накапливает денежные средства вкладчиков и контролирует их целевое применение. При этом предусмотрена гарантированная выдача жилья инвесторам.

Преимущества:

• Контроль лиц. Его разрешительные документы, процесс и время, отведенное на стройку, регулирует фонд.
• ФФС имеет право сменить застройщика, если что-нибудь пойдет не по правилам.
• Организации не будут выданы ваши денежные средства при отсутствии допуска к строительству.
• Фонд находится под наблюдением у государства, а структура исправно отрегулирована законодательством.

Не секрет, что все опасные моменты кроются не в самом инвестировании, а в договоре. Часто застройщики ведут свой бизнес не надлежащим образом, нарушают правила закона. Поэтому, читать документы надо внимательно и от начала до конца.

Важно особое внимание обратить на:

• Штрафы для покупателя. Все застройщики тщательно продумывают возможные ситуации. Поэтому процент штрафов может быть разным, а информация разбросана по разным пунктам. Да и называться они могут по-разному. Зачастую такую информацию легко пропустить.
• Описание покупаемого жилья. Характеристика квартиры должна быть максимально подробной. Таким образом продавцу будет сложнее подсунуть другое жилье. Все моменты, которые были представлены в рекламе, должно отображаться в бумагах. Это касается абсолютно всего, не только планировки.
• Время, когда планируется сдать дом в эксплуатацию и дата передачи прав. Если не указан конкретный месяц, то это должно насторожить. Особое внимание надо обратить на то, как сформулирована информация. Должно быть прописано не само «окончание строительства», а именно «сдача дома». И указана «граничная дата» передачи в эксплуатацию.
• Площадь квартиры. На этапе планирования постройки никакой застройщик не утверждает финальную квадратуру, которую разработала проектная организация. Ее размер может отличаться на пару квадратов как в положительную, так и в отрицательную сторону. Если площадь увеличиться, то придется доплатить. А от если жилье меньше заявленных размеров? В таком случае лучше на начальном этапе уточнить такой щепетильный момент.
• Возврат вложенных денег. Если по какой-либо причине решили отказаться от приобретения квартиры, то согласно долевого права, вам продавец обязан вернуть деньги. Это может происходить по-разному. Некоторые компании перечисляют сразу, а у не которых потребуется ждать пока жилье будет продано другому человеку. Но если застройщик оказался проблемным, то получить своих денег можно не скоро. И никакие юристы в этом не помогут.

Проверка застройщика через открытые источники

Анализировать застройщика исходя из названия компания не стоит. Этого всегда мало, так как наименование может совпадать с известной и надежной фирмой. Поиск информации следует проводить только по коду. Таким образом легко идентифицировать юридическое лицо.

По ИНН можно узнать юридический статус. Сколько работает на рынке. Не прекращает ли компания свою деятельность. Также определить точный адрес где зарегистрирован и в какой области ведет деятельность. Проблемные застройщики, например, прописывают адрес в сервисах, который принадлежит другим надежным фирмам.

При самостоятельной проверке через открытые источники, надо обращать внимание на возраст компании, отзывы. Если он не превышает налогового отчетного периода, а именно квартал или год, тогда лучше отказаться о затее покупать у них жилье. Короткий «возраст» в налоговой свидетельствует о том, что компания избегает проверок, не имеет надлежащего опыта ведения бизнеса.

Проанализировать деятельность по выбранным КВЭДам. Каждая компания может указывать на несколько направлений. Поэтому надо просмотреть соответствует ли деятельность предлагаемым услугам, а именно постройкой жилых помещений.

Важным этапом является проверка количества уполномоченных людей. Если нет руководителя или один человек выступает как бухгалтер, управляющий, бенефициар, может свидетельствовать о фиктивности фирмы.

Также посмотрите наличие долгов, доводились ли ситуации до суда в России. Анализ судебных дел директора, участников, может рассказать о многом (мошенники, не выполнение обязательств, долги по заработной плате и т.д.). Все итоги находятся в вольном доступе. Если были заведены судебные дела, то такой материал найдете в интернете. В этом случае стоит избегать застройщика. Должно насторожить и частые изменения адреса, ФИО руководителя, участников.

Если не имеется надлежащего опыта и юридических навыков для того, чтобы найти хорошего застройщика, лучшим вариантом будет проконсультироваться у юриста по недвижимости. Специалист проверит все документы, декларации, реестры, получит сведения и выписку о возможном банкротстве, проведет анализ полученной информации и подробно расскажет о возможных рисках. Таким образом вы будете надежно защищены от мошенников и потерь накопленных средств.