Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – показатель, который используется в качестве налоговой базы для расчёта налога на недвижимость. Проводит оценку государство. Расчёт проводится по объективным характеристикам.

Что за показатель

Рассчитывая кадастровую стоимость, государство пытается узнать, сколько стоит объект недвижимости. Не стоит путать показатель с рыночной стоимостью. Последний параметр устанавливается путём договорённостей между сторонами сделки купли-продажи – между продавцом и покупателем. Для определения рыночной стоимости в расчёт принимается год постройки дома, год ввода в эксплуатацию, площадь, этаж и другие показатели.

Кадастровая стоимость рассчитывается уполномоченными государственными органами по определённой методике. Определяется на региональном уровне и представляет собой среднестатистическую цену. Рыночная стоимость меняется регулярно, кадастровая устанавливается на определённый период, в течение которого остаётся неизменной.

На что влияет, для чего рассчитывают

Цена квартиры по кадастру является налоговой базой для расчёта нескольких видов налогов и прочих показателей.

Налог на имущество

Имея в собственности квартиру, нужно ежегодно оплачивать налог. Согласно ст. 403 НК РФ, налоговой базой для расчёта выступает стоимость жилья по кадастру. Расчёт производится по формуле:

НДФЛ

После продажи квартиры, которой собственник владел менее 5 лет и при отсутствии покупки, необходимо заплатить НДФЛ – 13% от полученной суммы. Точная сумма к уплате определяется на основании кадастровой стоимости, если рыночная не прописана в договоре. Согласно ст. 214.10 НК Российской Федерации, ФНС применяетСуд рассматривает дело по существу и принимает решение.  понижающий коэффициент 0,7, если владелец продал жильё по цене ниже той, что записана в кадастре.

Обязанность по уплате налога также возникает, если квартира стала предметом дарения дальнему родственнику или постороннему человеку. Дарителю придётся заплатить налог в размере 13% от цены жилья по кадастру.

Государственная пошлина

Некоторые сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному заверению:

• Отчуждение имущественного права, если владельцем является несовершеннолетний.
• Продажа доли, если помещение находится в долевой собственности.
• Передача квартиры в доверительное управление.

Государственная пошлина рассчитывается на основании кадастровой стоимости.

Иные случаи

Госпошлина также уплачивается при наследовании и при разрешении в судебном порядке споров имущественного характера. Основной для расчёта выступает цена квартиры по кадастру.

Чтобы оформить ипотечный кредит для покупки квартиры, нужно знать её стоимость. Банки запрашивают отчёт об оценке, в котором прописывается рыночная и ликвидационная (как правило) цена объекта залога. Но, нередко банки хотят знать и кадастровый стоимостной показатель объекта, чтобы понимать, насколько рыночный показатель цены отличается от кадастровой.

Кто рассчитывает кадастровую стоимость, методика расчёта

Расчёт проводят кадастровые инженеры, относящиеся к муниципальным органам управления. Для этого используют методику, которая утверждена Минэкономразвития. Используются следующие данные:

• Место расположения объекта.
• Год постройки.
• Материалы, которые использовались для возведения многоквартирного дома.
• Серия дома.
• Состояние объекта недвижимости – относится ли дом к аварийному или ветхому жилью.
• Иные показатели, входящие в общую методику.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами. Для этого необходимо знать адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

Выписка ЕГРН

Это документ, в котором указывается вся информация о квартире, включая цену по кадастру. Заказать выписку ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра или в МФЦ (многофункциональный центр). Услуга платная.

Для заказа выписки онлайн, необходимо:

• Перейти на официальный сайт Росреестра.
• Выбрать «Получение выписки ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».
• Выбрать тип запрашиваемого документа. Если выписку запрашивает не собственник, она будет «узкой». То есть, в ней будет содержаться только информация об объекте и кадастровой стоимости, без указания владельцев, их статуса и прочей информации.

Если заказывать выписку в электронном формате, придётся заплатить 250 рублей. Документ придёт на электронную почту заявителя, но будет иметь ту же юридическую силу, что и бумажный вариант. Последний, при заказе через МФЦ, будет стоить 400 рублей. Срок изготовления – 1-2 рабочих дня.

Можно заказать выписку ЕГРН по почте. Для этого необходимо направить запрос в территориальное отделение Росреестра по адресу расположения квартиры. Узнать точный адрес территориального отделения можно также на сайте. Здесь необходимо выбрать «Территориальная сеть» и выбрать из списка.

Через официальный сайт Росреестра

Регистрация на сайте ведомства не нужна. Чтобы узнать кадастровую стоимость конкретной квартиры, необходимо предпринять следующие действия:

• Войти на официальный сайт Росреестра.
• Выбрать «Электронные услуги и сервисы».
• Далее «Сервисы» - «Справочная информация по объектам недвижимости».

Перед пользователем откроется окно поиска, в которое нужно ввести один из указанных параметров:

• Адрес и кадастровый номер объекта.
• Номер документа, по которому производилось ограничение прав.
• По номеру, который был присвоен ранее, если квартира не состоит на кадастровом учёте.

Запрос будет обрабатываться несколько минут. После этого на экране появится кадастровая стоимость квартиры. Эти данные будут актуальны на момент поиска и могут отличаться от того значения, которое прописано в выписке ЕГРН.

Через публичную кадастровую карту

Если кадастровый номер квартиры неизвестен, но известен адрес, можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» онлайн. Она располагается на официальном сайте Росреестра в соответствующей вкладке.

В строке поиска нужно вбить точный адрес квартиры или название региона, иной административной единицы. Карту придётся увеличивать, чтобы найти многоквартирный дом, в котором располагается квартира. На карте будет указана цена по кадастру не конкретной квартиры, а всего дома.

Чтобы узнать кадастровую стоимость своего жилья, нужно полученный общий показатель разделить на общую площадь дома (все эти данные есть на кадастровой карте), а потом умножить на количество собственных квадратных метров. Показатель может получиться примерный, но близкий к реальности.

Из Фонда Государственной Кадастровой оценки

Также придётся воспользоваться сервисом Росреестра. Только после перехода на официальную страницу ведомства, нужно выбрать «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Для поиска нужно знать кадастровый номер квартиры.

После того как поиск будет осуществлён, пользователь увидит на экране не только стоимость объекта по кадастру, но и следующие данные:

• Год проведения оценки.
• Дата, когда было принято решение об установлении данного параметра на определённый период времени.
• Реквизиты акта муниципального органа власти, который его принял.

Через портал Госуслуги

На портале электронных услуг есть информация обо всех объектах недвижимости, право на которые зарегистрировано у владельца аккаунта в законном порядке. Чтобы получить информацию, нужно иметь подтверждённую учётную запись.

В поле поиска нужно ввести адрес объекта. После обработки информации появится бланк заявления, который нужно заполнить. Если профиль заполнен, личная информация о заявителе автоматически появится в заявлении. Остальное нужно дописать.

Иные способы

В интернете много сервисов, которые обещают предоставить данные о цене по кадастру на квартиру бесплатно (или дешевле) и в более короткие сроки. Существует даже телеграмм-бот «Кадастровая палата», где можно получить информацию.

Но, так как эти ресурсы не имеют официального статуса, в достоверности полученной информации есть повод сомневаться. Кроме того, выписка ЕГРН с таких сервисов не будет иметь юридического статуса, так как не будет подкреплена электронной подписью ответственного сотрудника.

При каких условиях меняться

Стоимость квартиры по кадастру может измениться в том случае, если изменятся характеристики объекта, прямо влияющие на величину показателя. Так, изменение в сторону увеличения произойдёт:

• Увеличении площади объекта. Например, к участку земли присоединили ещё один или сделали пристройку к частному дому. Применительно к квартире, такой вариант не всегда срабатывает, так как увеличение площади жилого помещения – процесс сложный и длительный.
• Развитие инфраструктуры. Например, если непосредственной близости от многоквартирного дома, построят новую школу, детский сад или поликлинику.
• Реконструкция. Например, у многоквартирного дома перекрыли крышу, заменив все материалы на более современные и долговечные, или заменили устаревшее лифтовое оборудование на новое и современное.

Изменение кадастровой стоимости в сторону уменьшения может произойти по следующим причинам:

• Уменьшение площади объекта. Например, продажа доли в квартире.
• Ухудшение инфраструктуры. Например, строительство около многоквартирного дома мусороперерабатывающего завода или фабрики.
• Ухудшение состояния. Например, многоквартирному дому «исполнилось» 40 лет, а нём ни разу не производился капитальный ремонт. Год от года состояние будет только ухудшаться.

Может ли собственник оспорить кадастровую стоимость

Цена квартиры по кадастру должна отличаться от рыночной, но не катастрофически. Если владелец считает, что кадастровая стоимость рассчитана неверно, но может её оспорить. Есть 2 способа оспаривания:

• Внесудебный.
• Судебный.

Внесудебный способ заключается в обращении собственника в уполномоченную комиссию.

Через уполномоченную комиссию

В каждом территориальном отделении Росреестра есть комиссия по урегулирования споров относительно кадастровой стоимости объектов недвижимости. Собственник подаёт заявление в эту комиссию. Оно составляется в произвольной форме, но в нём должны быть отражены реальные причины пересмотра.

Комиссия рассматривает обращение владельца квартиры в течение месяца и выносит решение. Если оно не устраивает собственника, он имеет право обратиться в суд.

Через суд

Нужно правильно составить исковое заявление, опираясь на нормы ст. 130 и 131 ГПК РФ. Иск подаётся на предмет оспаривания стоимости или оспаривания решения комиссии. К заявлению нужно приложить документы:

• Выписку ЕГРН, в которой указан собственник и кадастровая стоимость.
• Документ, на основании которого право возникло.
• Отчёт об оценке, если рыночная цена квартиры сильно не совпадает с кадастровой.
• Подтверждение того, что цена по кадастру рассчитана ошибочно.

Заключение

Кадастровую стоимость устанавливает государства на определённый период времени – 3-5 лет. Данная величина необходима для расчёта налоговых платежей, государственной пошлины. Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами – через Росреестр, как онлайн, так и при личном обращении, заказав электронный или бумажный вариант выписки ЕГРН. Она может отличаться от рыночной на 20-30%. Оспорить стоимость квартиры по кадастру можно во внесудебном порядке и через суд.