Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Когда решаешься на приобретение квартиры, сразу же рассчитываешь большие траты и вложения. Но мало кто знает, что от государства можно получить компенсацию – часть вложенных средств возвращается в форме налогового вычета. Рассчитывать могут только лица, работающие на официальной основе, и отчисляющие подоходный налог в бюджет государства.

Что такое имущественный налоговый вычет

Порядок получения налогового возмещения после приобретения недвижимости прописан в ст. 220 Налогового Кодекса РФ. Точного определения законодательный акт не даёт, можно вывести из характерных признаков. Простыми словами, это трат на приобретение недвижимости на величину ранее уплаченного подоходного налога в рамках установленных ограничений.

Послабление привязано именно к подоходному налогу (НДФЛ), ставка по которому равна 13%. То есть, покупатель может вернуть себе 13% от цены купленного жилья. Но законодательно установлены ограничения – получить вычет можно только с той суммы, которая прописана в НК РФ.

Администрированием права на компенсацию занимается налоговая инспекция. Получить можно несколькими способами:

• Лично подать документы.
• Составить декларацию и сдать через личный кабинет.
• Обратившись к работодателю.

Получить вычет через работодателя довольно просто. В течение некоторого времени у заявителя из зарплаты не будет вычитать подоходный налог. Не нужно заполнять декларацию, собирать справки об уплаченных налогах.

Кто может претендовать на получение вычета

В НК РФ дан точный перечень лиц, которые имеют право на возмещение части стоимости купленной квартиры. Это:

• Лица, официально работающие по трудовому договору.
• Арендодатели, уплачивающие НДФЛ от сдачи имущества в аренду.
• Индивидуальные предприниматели.

ИП, применяющие УСН, не могут рассчитывать на компенсацию, так как они освобождены от уплаты подоходного налога. Самозанятые также не имеют права на получение вычета, так как уплачивают не НДФЛ, а налог на профессиональную деятельность. Но в Государственной Думе обсуждают возможность передачи права на вычет и этой категории налогоплательщиков.

Но, если у ИП и самозанятного есть доходы, с которых они уплачивают подоходный налог (такое не запрещено законодательством), то право на вычет возникает. Например, можно быть плательщиком профессионального налога и работать официально. Тогда можно подать на компенсацию 13% ранее уплаченного налога.

Также необходимо выполнение следующих требований к покупателю:

• Гражданство РФ.
• Покупка квартиры на территории РФ в любом субъекте.
• Подтверждение факта оплаты соответствующими документами.
• Подписание договора купли-продажи и акта приёма-передачи.

В каком размере можно получить вычет при покупке квартиры

Законодательно установлена предельная сумма, с которой налогоплательщик может вернуть часть налога - 2 млн рублей. Средства должны потрачены с одной целью – приобретение или строительство собственного жилья. 13% от установленного лимита - 260 тысяч рублей. То есть, вернуть себе можно 260 тысяч рублей. Если по сделке прошла меньшая сумма, то возмещение происходит по фактическим расходам.

Получать компенсацию можно в течение нескольких лет, пока вся сумма не будет выбрана. Если на покупку одной квартиры было потрачено менее 2 млн рублей, остаток можно добрать при покупке другой. Если жилое помещение покупалось в браке и оба супруга работают, то право на компенсацию в размере 260 тысяч рублей есть у каждого.

Если квартира покупалась с помощью ипотечного кредита, также можно вернуть часть уплаченных процентов. Максимальная сумма к возврату – 3 млн рублей, то есть, вернуть можно ещё 390 тысяч рублей. Итого, государство компенсирует 650 тысяч рублей при покупке квартиры.

Если квартира приобретала в общую долевую собственность, то каждый супруг также может получить возмещение, но строго в рамках стоимости доли. Например, жильё куплено за 3,5 млн. Каждому супругу принадлежит половина, стоимостью 1,75 млн. С этой суммы будет рассчитываться компенсация.

До 2014 года получить вычет можно было только за покупку одного объекта недвижимости в жизни. Например, если квартира покупалась за 1,5 млн, оставшиеся 0,5 млн «сгорали». Потом это правило изменили. Сейчас оставшуюся сумму можно будет дополучить при покупке следующего объекта.

Также до 2014 года не действовало ограничение по процентам по ипотеке. Если переплата по кредиту составляла 5 млн, то со всей суммы можно было получить возмещение. В 2014 году ввели ограничение – не более 3 млн переплаты.

Нельзя получить вычет с суммы материнского капитала, который был использован на приобретение жилья. От общей цены покупки вычитается величина маткапитала, и с оставшийся величины можно получить возмещение.

Какие расходы учитываются налоговиками для подтверждения права на вычет

При покупке квартиры в перечень расходов включаются:

• Стоимость приобретённого объекта.
• Приобретение имущественного права на квартиру в строящемся доме.
• Траты на отделочные материалы.
• Работы по отделке жилья, расходы на проектную и сметную документацию.

Все расходы должны быть подтверждены документами. В противном случае, их нельзя будет оправдать для получения вычета.

Если человек покупает дом или строит его самостоятельно, то в перечень расходов для возмещения включаются:

• Разработка проектной и сметной документации, в том числе и для земельного участка.
• Покупка материалов для строительства, внешней и внутренней отделки.
• Покупка дома, даже если он находится на стадии незавершённого строительства.
• Стоимость работ по строительству, внутренней и внешней отделке дома.
• Проведение коммуникаций, включая водоснабжение и канализацию.

Какими документами подтверждать расходы

Все расходы, которые попадают под возможность полного или частичного возмещения, должны иметь отношение к объекту и быть экономически обоснованы. Также их нужно подтвердить документами, к которыми, согласно пп. 7 пункта 3 ст. 220 НК РФ, относятся:

• Чеки, выписки и справки.
• Приходные ордера.
• Акты передачи денежных средств.
• Расписки.
• Товарные чеки.
• Прочие документы, подтверждающие целевые расходы.

Если речь идёт об оплате работы или услуг (например, составление сметной и проектной документации), должен быть заключён договор, в котором прописывается цена предмета сделки. Когда исполнитель сделает работу или окажет услугу, заказчик должен подписать акт выполненных работ, после чего произвести полную оплату (предоплату можно внести раньше) – платить можно как наличностью, так и по безналу. Все операции с деньгами подтверждаются.

Сейчас для расчёта между покупателем и застройщиком при покупке квартиры в новостройке, используют эксроу счета. Переход денег между сторонами сделки фиксируется выпиской банка. Если стороны используют аккредитив или банковскую ячейку, переход средств также подтверждается банковскими выписками.

Ни один закон не содержит точного перечня документов, которые необходимо приложить для подтверждения расходов, произведённых при покупке квартиры (в том числе с помощью эксроу счётов, аккредитивов и банковских ячеек). Но документация должна быть оформлена надлежащим образом и подтверждать непосредственно произведённые налогоплательщиком расходы. Об этом сказано в Письме ФНС России от 20.05.2021 года № БС-19-11/215@.

Какие документы нужны для получения вычета

Для получения возмещения покупателю придётся собрать комплект документов, в который входит:

• Паспорт.
• Справку по форме 2-НДФЛ, в которой указана сумма полученного дохода за календарный год, а также сумма исчисленного, удержанного и уплаченного подоходного налога. Если за тот период, за который подаются документы, заявитель несколько раз менял место работы, придётся обойти всех работодателей и взять справку.
• Декларацию по форме 3-НДЛФ, в которой отражается вид купленного имущества, цена, расходы.

Это документы налогоплательщика. Также потребуется документация на купленный объект недвижимости. Это:

• Договор купли- продажи.
• Акт приёма – передачи квартиры.

При покупке жилья через ДДУ, потребуется:

• Договор долевого участия.
• Акт приёма – передачи или иной документ, подтверждающий передачу квартиры от застройщика собственнику.
• Платёжный документ, подтверждающий перечисление денег со счёта покупателя на счёт продавца.

Если квартира куплена на вторичном рынке, нужно подготовить:

• Соглашение о приобретении квартиры – договор купли-продажи.
• Платёжные документы, подтверждающие перечисление средств со счёта покупателя на счёт продавца.
• Выписку из ЕГРН, подтверждающую оформление имущественного права на покупателя. До 15,07.2016 года выдавали свидетельство.

Право на получение вычета приобретается с того момента, как только регистрируется имущественное право. Например, квартира куплена по ДДУ в 2019 году, а право собственности оформлено только в 2021 году. В 2022 году можно подавать документы на получение налогового вычета.

Если квартира куплена с помощью ипотечного кредита, для получения компенсационных выплат по процентам, нужно подготовить:

• Кредитный договор, в котором прописана общая сумма ипотечного кредита.
• Дополнительные соглашения, если таковые заключались.
• Справки, выписки, чеки, прочие документы, подтверждающие своевременную уплату ежемесячных платежей.

Как подать декларацию и оформить вычет на сайте ФНС

Каждый налогоплательщик имеет личный кабинет на сайте ФНС. Чтобы в него войти, необходимо запросить логин и пароль в налоговой инспекции по месту постоянной регистрации. Осуществить вход можно с помощью подтверждённой учётной записи на Госуслугах. Чтобы подать декларацию на налоговый вычет через ЛК налогоплательщика, необходимо предпринять следующие действия:

• Войти в личный кабинет, используя логин и пароль от ФНС или учётную запись ЕСИА.
• Кликнуть на ФИО, чтобы перейти на страницу профиля. Это необходимо для того чтобы оформить неквалифицированную электронную подпись. Если она есть, этот шаг можно пропустить. Если её нет, после переход нужно тапнуть «Получить ЭП».
• Нужно выбрать способ, которым ЭП будет храниться – на компьютере или в защищённой системе ФНС. Если выбрать последний вариант, использовать подпись можно будет и с мобильного устройства.
• Нужно придумать пароль и отправить данные на проверку. Она проводится от нескольких минут до суток. Как только ЭП будет подтверждена, можно продолжить дальше. У подписи есть срок действия – один год. Потом процедуру нужно будет повторить.
• Далее нужно выбрать «Жизненные ситуации» - «Подать декларацию 3-НДФЛ» - «Заполнить онлайн».
• Нужно выбрать налоговый орган, в который пойдут документы. При правильном заполнении профиля (если входит осуществляется через портал Госуслуги, личные данные появляются в нужных полях автоматически), это графа уже будет заполнена. Если нет, нужно выбрать отделение по месту регистрации заявителя.
• Выбрать год, за который подаётся декларация. Подать документы можно за 3 года назад.
• Указать, впервые ли подаётся декларация за этот года. Если нет, то нужно указать порядковый номер.
• Поставить «галочку» напротив графы «налоговый резидент». Если это не так, вычет получить нельзя.
• Отчитаться о доходах. Если подавать декларацию после 30 апреля, брать справку по форме 2-НДЛФ не нужно, так как работодатели уже отчитались перед налоговиками за исчисленный, удержанный и уплаченный подоходный налог и все данные есть в системе. Если подавать раньше, то сведения придётся вбивать самостоятельно – справку брать придётся.
• Нужно выбрать тип вычета. В данном случае, «Социальный».
• Далее нужно внести данные о купленном объекте недвижимости. Так как имущественное право уже зарегистрировано, из списка следует выбрать приобретённую квартиру.
• Далее следует указать потраченную сумму.
• Далее ввести банковские реквизиты, на которые будут перечислены деньги. Сделать это можно и позже, когда сумма переплаты отразится в личном кабинете. Если у заявителя есть задолженность, возмещение можно направить на её погашение.
• На последнем этапе станет видна сумма к возврату. Теперь нужно ещё раз проверить декларацию и отправить её на проверку. Заранее нужно прикрепить подтверждающие документы, которые следует перевести в цифровой формат.

Камеральная проверка длится 3 месяца. Раньше ждать результата приходится в редких случаях. Налоговая инспекция никак не уведомляет заявителей о результатах – как положительных, так и отрицательных. Поэтому нужно заходить в личный кабинет и проверять. Результаты предыдущей проверки сохраняются.

Как получить вычет при личном обращении в ФНС

Если нет возможности подать документы через личный кабинет, можно лично прийти в отделение налоговой инспекции. Порядок действий следующий:

• Подготовить комплект необходимой документации, снять копии.
• Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. Форму для заполнения можно скачать на официальном сайте ФНС. Можно заполнить самостоятельно, а можно доверить специалисту. Если фирмы, оказывающие гражданам услуги по заполнению налоговых документов. Так риск отказа из-за неправильного оформления сводится к нулю.
• Посетить налоговую инспекцию, занять электронную очередь.
• Вызовут в окошку, дадут бланк заявления. Но его заранее можно скачать на сайте ФНС и принести уже заполненным. Тогда в одно окошко нужно будет сдать только заявление, а в другое – предоставить остальную документацию.
• Инспектор выдаст расписку, в которой будет указан перечень принятых документов, дата принятия и регламентный срок исполнения услуги.

Камеральная проверка проводится в течение 3-ёх месяцев. Ожидать результата раньше вряд ли стоит. В редких случаях, налоговики проводят проверку раньше.

Уведомление об окончании проверки может быть получено только в том случае, если инспектор отказывает в выплате компенсации. Это может произойти по разным причинам, в уведомлении будет указано. Необходимо исправить ошибки и снова сдать документы на проверку.

Как получить налоговый вычет через работодателя

При обращении к работодателю, налоговый вычет можно получить до окончания календарного года. Преимущества такого метода в том, что не нужно брать справку 2-НДФЛ и заполнять декларацию по форме 3-НДФЛ. Порядок действий следующий:

• Подать заявление в ФНС с просьбой выдать уведомление о том, что заявитель имеет право на получение имущественного налогового вычета. Прошение можно подать в произвольной форме, а можно использовать ту, что рекомендована ФНС в Письме от 06.10.2016 года № БС-4-11/18925@. Можно скачать форму из личного кабинета.
• Собрать комплект необходимой документации, сдать вместе с заявлением на проверку. Можно подать через личный кабинет, подписав электронной подписью. В данном случае, специально её делать не нужно, она формируется автоматически.
• Весь комплект документов вместе с заявлением сдать на проверку. Она проводится в течение 30 дней.
• По истечении указанного срока забрать уведомление.
• Передать его работодателю, написать заявление на предоставление имущественного вычета по месту работы.

Уведомление от ФНС – законное основание не удерживать подоходный налог из заработной платы. Работодатель будет так делать то тех пор, пока сотрудник полностью не выберет положенную сумму.

Получение вычета в упрощённом порядке

Такой способ есть, но воспользоваться им можно только в отношении имущественного и инвестиционного вычета. Суть такова, что банки и брокеры самостоятельно передают в ФНС данные о том, что человек купил недвижимость или вложил деньги. Данные о доходах уже есть в системе, так как каждый работодатель обязан вовремя отчитываться перед государством об исчисленных, удержанных и уплаченных налогах, в том числе, по подоходному.

На основании сведений о расходах и доходах, налоговая инспекция принимает решение о выплате возмещения. То есть, от самого налогоплательщика никаких действий не ожидается. Нужно лишь подождать, пока на в личном кабинете налогоплательщика появится информация о том, что вычет положен. Вместе с сообщением придётся заявление, в котором уже заполнены основные графы и строчки. Остаётся проверить правильность заполнения, подписать его электронной подписью и отправить на проверку в ФНС.

По плану, заявление рассматривается в течение 15 дней, а деньги перечисляются на счёт ещё быстрее. Но, чтобы налоговая могла прислать предзаполненное заявление, банки и брокеры должны отчитаться о расходах налогоплательщиков. Для учреждений это возможность, а не обязанность. Чтобы отчитываться перед ФНС, организация должна присоединиться к системе обмена информацией. Но ни банки, ни брокеры не спешат это делать.

Поэтому дождаться от налоговиков уведомления и предзаполненного заявления в ближайшее время не получится. Упрощённый порядок получения имущественного вычета предполагали ввести в 2020 году. Но пока система не работает, так как банкам и брокерам дали возможность присоединиться к системе, а не обязали их это делать.

Возможно, тот банк, через который проходил платёж за покупку квартиры уже присоединился к единой системе обмена информацией и готов отчитаться о расходах клиентов. Но, сами клиенты не могут знать об этом. Поэтому получать возмещение лучше прежним способом.

Нюансы

Прежде чем обращаться за компенсацией, стоит учесть важные нюансы:

• Право на вычет нельзя передать. Если квартиру купил человек, официально не уплачивающий подоходный налог, то ни супруг, ни дети, ни родители не могут получить возмещение за него.
• Если родители купили ребёнку долю в квартире, то её цена не увеличивает размер вычета, а входит в него.
• Пенсионеры – особая категория граждан. Они могут получить компенсацию не за год, в котором была куплена квартира, а за 3 года «назад». Чтобы это условие выполнить, нужно уплачивать НДФЛ в течение этого периода.
• С величины материнского капитала, который был использован для оплаты жилья, получить вычет нельзя. Эта сумма уменьшает налоговую базу.

С весны 2021 года обсуждается инициатива упрощения получения вычета на покупку недвижимости и сокращение сроков камеральной проверки. Предполагалось, что каждый человек, имеющий право на компенсацию, должен заполнить только заявление в личном кабинете. Остальные сведения налоговики будут получать без участия налогоплательщика – по каналам телекоммуникационной связи. и срок проверки сократиться с 3 месяцев до 1,5.

Но пока такая инициатива не нашла своего применения, и налогоплательщикам приходится самостоятельно заполнять декларацию и собирать справки.

Заключение

Покупка квартиры всегда предполагает много трат. Поэтому государство компенсирует часть затрат в виде имущественного вычета. Получить его могут покупатели недвижимости, официально трудоустроенные и уплачивающие подоходный налог государству. Если квартиру покупали супруги, то право на компенсацию есть у обоих.