Как узаконить перепланировку квартиры: инструкция

Многоэтажные жилые дома строятся по типовым проектам и не отличаются большим разнообразием. У владельцев квартир часто появляется желание, изменить устройство внутреннего пространства своего жилища. Поэтому им приходится решать вопрос, как узаконить перепланировку в квартире, которую они задумали выполнить.

Рассмотрим, что вкладывается в понятие перепланировки, на какие разновидности она подразделяется, почему перепланировку необходимо узаконивать, каков порядок ее официального оформления и как ее узаконить в случае, если изменения в планировке уже произведены.

Что такое перепланировка и почему ее нужно узаконивать?

Согласно статье 25 ЖК РФ, под перепланировкой понимается реконструкция внутреннего пространства помещения с изменением его конфигурации и параметров.

Исходя из Жилищного и Градостроительного кодекса, проведение изменений в планировке квартиры требует внесения соответствующих поправок в существующую техническую документацию на нее, при этом они предварительно должны быть согласованы с заинтересованными контролирующими органами. Только тогда перепланировка будет считаться законной.

Почему необходимо узаконить реконструкцию квартиры?

Дело в том, что все помещения в многоквартирном объекте взаимозависимы. Особенно это касается квартир, расположенных по соседству с той, в которой производится реконструкция. Поэтому любые изменения в ее планировке будет считаться вмешательством в конструктивный план всего многоквартирного дома, так как его надежность зависит от расчетной прочности всех конструкций объекта. Любые непродуманные действия по переустройству квартиры могут спровоцировать аварийные ситуации не только в ней, но и во всем доме. Это в особенности касается случаев вмешательства в несущие стены, грозящему его разрушению.

Каковы юридические последствия неузаконенной перепланировки?

Кроме создания опасности для жильцов многоквартирного строения неузаконенная перепланировка не позволит хозяину квартиры совершать с ней любые юридические действия:

• продавать, дарить, менять эту недвижимость, так как нотариус при обнаружении несоответствия между право устанавливающими документами и паспортом, выданным БТИ с учетом изменений, может отказать в выдаче затребованных документов;

• пользоваться кредитом банка, поскольку, если он обнаружит изменения в залоговой квартире, то может потребовать погасить весь невыплаченный долг;

• приватизировать квартиру, если в ней была выполнена неузаконенная самовольная перепланировка.

По этим причинам проведенные изменения планировки обязательно предварительно нужно узаконить.

По условиям статьи 7. 21 «Кодекса об административных нарушениях» на момент 2022 года за совершенную без согласования перепланировку налагается штраф в размере от 2 000 рублей до 2,5 000 рублей. А в случае несоответствия ее техническим нормам выдается предписание о возвращении квартиры в первоначальное состояние.

Если жилец квартиры отказывается от выполнения этого требования, администрация может подать на него в суд. По постановлению суда квартиру могут продать через торги, а вырученные средства направить на переустройство помещений в первоначальное состояние.

Разновидности перепланировки

Реконструкция квартиры может осуществляться в разной степени сложности. Она может иметь упрощенный вариант перепланировки и быть кардинальной в конструктивном плане.

• перенос сантехнического оборудования;

• демонтаж или создание перегородок, не являющихся несущими стенами;

• изменение формы дверных проемов;

• перенос кухонных варочных плит.

Простые изменения внутреннего пространства, выполняемые с соблюдением требований ТБ, не причинят ущерба целостности жилого строения. Но, все равно, требуется получение разрешения на такую квартирную перепланировку. Получить его можно по упрощенной схеме на основании представленного эскиза изменений.

После осуществления задуманных перемен квартиры в технический паспорт следует внести корректировку, а затем узаконить изменения, подав заявление в МФЦ и БТИ.

• полный снос стен и объединение пространства смежных помещений;

• устройство кухни в другом месте;

• увеличение внутреннего квартирного пространства за счет подсобных помещений, например, кладовок, и ниш;

• перемещение функциональных коммуникаций водоснабжения и электропитания;

• сооружение дополнительного санузла;

• устройство в несущих стенах дополнительных проемов и изменение конструкция окон.

Такие кардинальные изменения нуждаются в тщательной подготовке, включающей разработку плана перестройки, создание проекта и оформления всего пакета разрешительных документов.

Чтобы осуществить перепланировку квартиры в сложном варианте требуются немалые финансовые вложения, размер которых зависит от степени сложности проекта, стоимости материалов и работ.

Какие изменения в планировке квартиры недопустимы?

В нормативных документах по эксплуатации жилого фонда указаны недопустимые изменения в планировке квартир. Все работы по изменению планировки квартиры, ведущие к ухудшению прочности элементов конструкций, касающихся преимущественно несущих стен, законом запрещены.

В частности, в «Правилах и нормах эксплуатации жилья» № 170, утвержденных Госстроем своим постановлением, указан перечень работ, которые нельзя осуществлять в жилых помещениях многоквартирного дома. К ним относятся:

• демонтаж несущих стен;

• увеличение балконного пространства за счет смежной с балконом комнаты;

• перекрытие оконных проемов;

• ликвидация перегородки между кухней и смежной с ней комнатой, в случае наличия в квартире газовой плиты;

• увеличение кухонного пространства, а также пространства санузла больше, чем на четверть от размера всей площади квартиры;

• размещение санузла над помещениями жилых комнат нижних соседей.

Если будет запланирована хотя бы одна из перечисленных недопустимых переделок, владелец собственности столкнется с немалыми проблемами, когда будет решать вопрос, как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно. Вряд ли согласуют проект, в котором проведенные работы:

• создадут невозможность доступа к технологическим коммуникациям;

• приведут к повреждению несущих элементов конструкции дома;

• ухудшат естественную вентиляцию помещений;

• нарушат санитарные нормы и пожарную безопасность;

• выполнены путем изменения границ квартиры за счет конструкции общего чердака.

А если он задумает выполнить такую перепланировку без согласования, то его могут остановить еще на начальной стадии работ, либо обяжут незамедлительно восстановить первоначальный вид квартиры и наложить штраф.

Особенности перепланировки ипотечной квартиры

Когда квартира заложена в банке под выдачу ипотечного кредита, проводить какие-либо юридические действия по отчуждению с ней нельзя. Но осуществить переделку квартиры в ипотеке все же можно, при условии, что банк даст на это свое согласие. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

• у заемщика не должна быть просрочка в выплате кредита;

• оформление договора с банком произошло за шесть месяцев до необходимости в получении разрешения.

• работы по запланированной планировке необходимо застраховать. Без страховки банк разрешение не выдаст.

Если в условиях ипотечного договора наложен запрет на переустройство залогового жилья до момента погашения кредита, то проводить его не следует. Легализовать незаконно выполненные изменения до полного расчета с банком не получится, так как банк, скорей всего, потребует незамедлительного возврата невыплаченных за квартиру средств.

Порядок узаконивания перепланировки

По закону перепланировку следует согласовывать с уполномоченными контролирующими органами (жилищной комиссией администрации, архитектурным отделом, пожарной инспекцией, и др.), и после внесения изменений БТИ в кадастровую документацию зарегистрировать ее в Росреестре.

Проводить работы по перепланировке нужно после того, как будет получено на нее разрешение от жилищной инспекции муниципального исполнительного органа власти. Но предварительно необходимо выполнить проект задуманной реконструкции квартиры, который и будет представлен на согласование.

Для типовых многоэтажных домов разработаны проекты перепланировки, которые наиболее востребованы у населения. Они учитывают все особенности дома и квартиры и не допускают отклонений от установленных законом требований. Такой проект можно приобрести в архитектурном отделе муниципалитета. Обойдется он дешевле индивидуального заказа проекта, выполненного организацией, имеющей допуск СРО. Варианты исполнения проектов любыми фирмами без этого допуска, будут отклонены комиссией.

Еще одним преимуществом использования уже готовых типовых проектов архитектурного бюро является то, что ранее предоставленные эти перепланировки узаконивались многократно, и не вызывали нареканий со стороны жилищной приемной комиссии.

И так, необходимо следовать по следующему плану:

1. Приобрести готовый типовой проект нового плана квартиры, или изготовить его в компетентной организации, имеющей допуск РСО.

2. Согласовать проект с соответствующими заинтересованными ведомствами: ОГПН (пожарным надзором), УК, ТСЖ или ЖСК, а также возможно и градостроительным Комитетом и межведомственной комиссией, если дом является архитектурным памятником.

3. Подать в жилотдел администрации типовое заявление, приложив к нему документы:

• технический паспорт квартиры;
• свидетельство о праве собственности на нее;
• всю документацию: сам проект с согласующими подписями и пояснениями к нему и т. д. Рассмотрение вопроса комиссией занимает около 45 дней, уведомление комиссии о решении направляется заявителю письменно.

4. При получении разрешения от жилотдела можно смело начинать работы по видоизменению своей квартиры. Выполняться они должны строго по согласованному плану.

5. По окончании выполнения работ на готовый объект нужно пригласить представителей жилищной инспекции и БТИ, которые должны составить акт приемки и внести в технический паспорт квартиры проделанные изменения. Приемка и подписание акта обычно осуществляется в срок до 10 дней. В случае наличия замечаний по реорганизации площади, внесенных в приемочный акт, все недочеты должны быть устранены в указанный в акте срок.

6. После подписания акта жилищной инспекцией и обновления БТИ паспорта далее следует внести изменения планировки площади в кадастровую документацию. Работы с документацией кадастровыми инженерами должны выполняться в месячный срок.

7. Когда вся документация будет откорректирована, можно обращаться в Росреестр с заявлением о внесении осуществленных изменений планировки квартиры в ее учетную запись по реестру. Основанием для их внесения будет являться, полученное от муниципалитета разрешение, выданное на основании Акта выполненных работ и нового технического паспорта.

На этом процедура по узакониванию перепланировки можно считать законченной. Собственник получает обновленную выписку из ЕГРН, содержащую внесенные в планировку квартиры сведения.

Можно ли узаконить перепланировку после ее проведения?

Иногда граждане на свой страх и риск проводят изменения в планировке своего жилья без всякого согласования. Законом не запрещено документальное оформление изменений постфактум, но затягивать с их легализацией не следует, чтобы оградить себя от многих неприятностей.

Рассмотрим, как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире, избежав негативных последствий.

1. Оформление изменений задним числом (как если бы работы еще не проводились).

2. Оформление перепланировки через суд.

Первый вариант приемлем только для случаев небольших изменений жилого помещения (простой перепланировке). Узаконить такие изменения можно, используя только эскиз перепланировки, выполненный красной линией на существующем плане квартиры, взятом в БТИ. В жилищную инспекцию также нужно предъявить акты проведенных работ.

При проведении значительных изменений в планировке потребуется пройти процедуру узаконивания через суд. Для него придется также предъявить индивидуально составленный проект, выполненный лицензированной компанией. Проект должен быть согласован со всеми заинтересованными организациями. Если документация оформлена правильно и согласована со всеми инстанциями, а комиссией не было зафиксировано никаких нарушений, суд может одобрить перепланировку.

Когда перепланировка одобрена, ее нужно отразить в кадастровом учете. Для этого проект нужно передать инженеру кадастровой службы, чтобы он внес изменения жилого помещения в графическую и текстовую часть технического плана. Без наличия обновленного технического плана квартиры зарегистрировать изменения в Росреестре не получится. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно обратиться в Росреестр.