Как продать квартиру самостоятельно

Продажа квартиры – это комплекс юридически значимых действий, которые приводят к смене собственника недвижимости. Мы подготовили пошаговую инструкцию, как продать квартиру. Совершение сделки регулируют такие законы: Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», Закон о защите прав потребителей и другие по ситуации.

Документы, необходимые для продажи

Это основной пункт, которым риэлторы запугивают владельцев недвижимости, которые спрашивают, как быстро продать квартиру, хотя с позиции продавца в этом нет совершенно ничего сложного. С документами никаких проблем, если вы являетесь собственником и обладаете зарегистрированным правом владения.

• Документы, удостоверяющие личности продавцов, участвующих в сделке, – паспорта, свидетельства о рождении, доверенности при необходимости представлять чужие интересы.

• Документы, устанавливающие право собственности – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), на основании договора дарения, договора купли продажи, свидетельства о праве на вступление в наследство или других, дающих право совершать сделки с недвижимым имуществом.

Выписку ЕГРН лучше заказывать непосредственно перед заключением договора, по общему правилу она действует 30 дней. Заказываем и получаем в БТИ, МФЦ, отделении Росреестра или через портал Госуслуги.

• Технический паспорт с планом квартиры, который соответствует реальному расположению комнат. Разрешение на перепланировку, если переносились стены, окна, двери или инженерные коммуникации.

• Справка о регистрации по форме № 9 (справка о составе семьи) – кто зарегистрирован по данному адресу, чтобы выявить, имеются ли жильцы с правом бессрочного пользования. Необходима для проверки покупателем, для регистрации сделки не требуется.

Приготовьте согласие органов опеки, если в число собственников входят недееспособные или несовершеннолетние граждане.

Помимо этого, понадобятся платежные документы или справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Многих волнует проблема регистрации по месту пребывания (временно) или проживания (постоянно) в продаваемой квартире. По закону не требуется специально выписываться, при регистрации по новому месту жительства это произойдет автоматически. Но многие покупатели переживают, что бывшие владельцы забудут сняться с регистрационного учета по прежнему адресу.

Если вы задумались, как самому продать квартиру, можно выписаться заранее, а можно зафиксировать этот момент в гарантийном письме или в отдельном пункте договора, чтобы назначить сроки физического (перевозка вещей) и юридического (снятие с регистрации) освобождения квартиры.

Основные действия и этапы

Если все документы в норме, можно начинать процесс предпродажной подготовки и непосредственного заключения сделки. Вот пошаговая инструкция в 20212 году, как лучше организовать продажу недвижимости.

• Оценка квартиры на основании сравнительного анализа выставляемых цен на рынке жилья.

• Продвижение и реклама объекта, чем больше охват аудитории, тем больше шансов на успешную продажу.

• Показы возможным покупателям. Процесс торгов и согласования, возможно, придется устранить некоторые недостатки, например, получить разрешительные документы на перепланировку.

• Оформление договора – можно использовать типовую форму, и продавец, и покупатель вправе вносить любые изменения. Скорее всего, потребуется договор задатка, обычно его называют предварительный договор купли-продажи.

• Регистрация сделки в Росреестре или через МФЦ, на этом участие продавца закончено, а покупатель вернется сюда за готовыми документами.

• Получение денег, нужно заранее подумать о их сохранности. Заполнение декларации и оплата налогов.

Подготовка квартиры

По наблюдениям риэлторов, даже такие крупные покупки многие оценивают на уровне «нравится – не нравится». Поэтому следует подготовить жилье к просмотру у потенциальных покупателей и продемонстрировать лучшие черты своего характера.

Нужно просто привести жилище в порядок, делать ремонт категорически не советуем, даже «легкий» и «косметический». В большинстве случаев покупатели переделывают даже свежий ремонт на свое усмотрение, поэтому сделанные вложения не окупятся. Тем более, многим людям не нравится, когда за них решают, какую сантехнику или плитку использовать.

Чтобы компенсировать не очень благоприятное впечатление от старого ремонта лучше акцентировать внимание на том, что его получится легко демонтировать, сделать перепланировку. Зато очень просторный балкон и из окон открываются прекрасные виды.

Если вы сомневаетесь, как продать квартиру самому с запущенной обстановкой, где замызганная ванна или плита, лучше вообще от них избавиться, а не красить и не прикрывать. Нужно вывести весь ненужный хлам и старые вещи, они очень раздражают и отталкивают возможных покупателей. В полупустом помещении человек ощущает себя хозяином, который сможет быстро все переделать.

Кстати, заселенные квартиры на вторичном рынке покупают более охотно, чем пустые, они подсознательно кажутся людям менее пригодными для житья. Если вы решаете, как продать квартиру без посредников, лучше найти порядочных жильцов. Они придадут помещению ухоженный облик и смогут показать в ваше отсутствие.

Многие покупатели, особенно, женщины, оценивают не только состояние квартиры, но и старание продавца ее продать. Поэтому следует с интересом относиться к запросам будущих покупателей, активно обсуждать возможные проблемы, обмениваться контактами и назначать «контрольное время» для уточнения результата.

Кроме самой квартиры покупателей волнует обстановка в подъезде и около входной группы на улице. Поэтому при решении проблемы, как продать квартиру самостоятельно, побеспокойтесь о вывозе мусора и уборке территории, даже если никогда не обращали на это внимание. Приберите в лифте и на лестничной площадке, ваши старания окупятся при просмотре квартиры.

Серьезный момент: что оставлять после себя в квартире. Конечно, обязательный порядок и всю обстановку по договору с покупателем. Поэтому перед подписанием документов следует уточнить, кому достанется мебель, бытовая техника и прочие предметы обстановки.

Оценка квартиры

Основные способы узнать, сколько стоит недвижимость или как продать квартиру:

• обратиться в агентство недвижимости и проконсультироваться у риэлтора, на этом этапе никто не обязывает заключать договор;

• использовать онлайн-сервис, который по определенным параметрам высчитывает стоимость жилья (год постройки, площадь, этажность, регион и прочие);

• посмотреть доступные источники и сравнить цены на аналогичное жилье (газеты, интернет-сайты).

Обычно люди назначают цену немного выше, чем у похожих вариантов, в расчете на то, что потом придется делать скидку. Но точно так же рассуждают и другие продавцы, поэтому, если у вас срочная продажа, нет смысла «задирать цену». Просто сразу говорите, что ваша цифра реальная, поэтому продажа без торга.

Повторяем, что собственника никто не обязывает заключать договор с агентством для оценки квартиры. Вы можете устно разрешить продажу своего жилья, но отказаться от выплаты процентов при сделке. Риэлтор или возьмет комиссию с покупателя, или откажется быть посредником.

Запоминайте сделанные замечания и заранее готовьте ответы для следующих посетителей. Например, если «долго добираться до центра», то можно ответить, что рядом замечательный парк с чистым воздухом.

Продвижение и реклама, просмотры

Как и любой объект продажи, недвижимое имущество нуждается в продвижении и рекламе. Используйте все средства для передачи информации о продаже жилья:

• печатные газеты, журналы с платными и бесплатными объявлениями;

• сайты от риэлторских агентств, если объект интересен посредникам, они бесплатно сделают дополнительную рекламу;

• специализированные сайты по продаже недвижимости регионального и федерального уровня;

• универсальные доски объявлений типа Авито, Из рук в руки и другие.

Для размещения объявлений на сайте обязательно потребуется фото, к этому нужно относиться очень ответственно. Фотографий должно быть много, не менее 5-6, на изображении должна быть прибранная обстановка.

Иногда квартиры продаются годами, находятся в «подвешенном состоянии», их приходится сдавать или держать закрытыми, при этом требуется оплачивать коммунальные счета.

Нормальный срок для продажи ликвидной квартиры: примерно до 6 месяцев. После этого нужно или задуматься о кардинальном снижении цены, или временно снять объект с продажи.

Постарайтесь спросить у приходящих людей, откуда они узнали про вашу квартиру, так вы поймете, каким способом лучше подавать объявления.

Не нужно собирать несколько покупателей для вашего удобства, даже если далеко ехать, распределите время, например, с интервалом в полчаса. Это выглядит более уважительно, тогда человек сможет задать все интересующие вопросы и установить продуктивный контакт.

Оформление договора

Договор купли-продажи содержит основные сведения об участниках сделки, об объекте, его стоимость, условиях передачи. При подписании должны присутствовать все собственники или их представители по доверенности. За несовершеннолетних детей участвуют родители или опекуны.

Акт передачи недвижимого имущества подтверждает фактическое выполнение договора, дублирует все сведения об участниках и объекте сделки, описывает состояние квартиры, наличие мебели и оборудования. А главное – фиксирует отсутствие претензий и оснований для расторжения договора.

Составляется в двух экземплярах при заселении покупателя, по одному каждому участнику сделки (при ипотеке третий экземпляр передается банку). В случае обнаружения проблем и скрытых дефектов служит доказательством при обращении в судебные инстанции.

Для того, чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести данную квартиру, можно оформить договор задатка. Его смысл заключается в том, чтобы продавец не искал других покупателей. В договоре задатка предусмотрена дата подписания основного договора, до этого момента продавец должен подготовить все документы, а покупатель – необходимые средства.

Если подписание договора купли-продажи не состоится по вине покупателя, то задаток остается продавцу, а если по вине продавца, то он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Способы получения денег

Передача денег – наиболее беспокойный момент, собственник жилья может лишиться жилой площади, а покупатель – значительной суммы денег. С каждым годом возрастает число мошеннических действий в сфере недвижимости, это связано с накоплением определенного капитала у населения и увеличением продаж.

Чаще всего передача денег происходит после подписания договора до сдачи документов на регистрацию. Таким образом, у продавца оказывается оговоренная сумма, а у покупателя договор, подтверждающий намерения продавца передать имущество.

Сразу предупреждаем: менее половины сделок проходит при расчете полной суммой наличными или через банковскую структуру. Чаще люди используют дополнительные источники финансирования: ипотечный кредит, материнский капитал, воинский сертификат на жилье.

Рассмотрим более подробно каждый из этих способов, как продать квартиру, в пошаговой инструкции о получении денег.

• Наличные средства – передаются в присутствии свидетелей или нотариуса, покупателю обязательно выдают расписку о получении конкретной суммы денег за конкретный объект недвижимости.

• Банковский перевод на карту – следует обязательно указывать назначение платежа, за что перечислены средства, чтобы исключить возможность возврата, а реквизиты обеих карт указывать в договоре.

• Банковский аккредитив – покупатель вносит на собственный счет необходимую сумму, которую после подписания договора оператор перечисляет на счет продавца.

• Банковская ячейка – наличные деньги поступают продавцу с отсрочкой после подписания договора. Процедуру сопровождает оператор банка, который пересчитывает поступившие средства и убирает в ячейку. К сожалению, участились случаи внезапного закрытия банков и пропажи денег из банковских ячеек.

• Ипотечное кредитование – средства поступают с банковского счета, поэтому вы гарантированно получите оговоренную сумму. Вопрос осложняется, когда ипотечный платеж составляет только часть общей стоимости, обычно банковские работники занимаются составлением договора и гарантируют передачу денег.

• Маткапитал или воинский сертификат – передача бюджетных денег происходит через банк в течение 1-2 месяцев. В договоре должно быть указано, как выплачивается остальная сумма, если стоимость жилья превышает лимит средств, предоставленных по сертификату.

Оплата налогов после продажи квартиры

Теоретически, со всех доходов следует заплатить налог – 13% от полученной суммы, но в отношении недвижимости предусмотрены отдельные правила.

Налог взимается, если квартира находилась в собственности менее 5 лет. Таким способом государство пытается регулировать рынок недвижимости и пресекать спекуляцию со стороны крупных инвесторов. Так что не спешите избавляться от недавно купленной квартиры, например 13% от 2 000 000 – это 260 000 рублей.

Исключения из этого правила: жилье получено в наследство, куплено у близких родственников (дети, родители, внуки, дедушки и бабушки, братья и сестры), получено по договору пожизненного содержания с иждивением, приватизировано после 01.01.2016 г.

Для того, чтобы снизить налоговое бремя, можно использовать такие способы:

• Имущественный вычет – 1 000 000 рублей, например, при цене квартиры 2 000 000 рублей облагаться налогом будет только 1 000 000;

• Вычет расходов на покупку квартиры – например, вы покупали эту квартиру за 1 500 000, а продали за 2 000 000, значит, 500 000 облагается налогом, если остаток отрицательный (продали дешевле, чем купили), то налог не платится.

Гарантии безопасности

Если вы категорически не желаете связываться с риэлтором, имеются другие возможности обезопасить себя при совершении сделки.

Нотариальные конторы – проверяют готовность документов, гарантируют полную передачу денег, подготавливают и заверяют подписанный договор, регистрируют его в Росреестре.

Нотариус обеспечивает соблюдение законов и юридических норм, проверяет личности участников сделки, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые представлены в договоре.

При заключении договора купли-продажи недвижимости нотариальное удостоверение сделки необязательно, кроме таких случаев: участвуют недееспособные или несовершеннолетние граждане в качестве продавцов, реализуются доли недвижимости, но не все сразу.

Но госпошлина за услуги нотариуса при подписании договора составляет незначительную часть от суммы сделки и возможных убытков.

Удостоверение договора между близкими родственниками:

3 000 рублей + 0,2% при сделке до 10 000 000, значит, за удостоверение договора о продаже квартиры за 2 000 000 придется заплатить 7 000.

Удостоверение договора между посторонними лицами:

3 000 рублей + 0,4% при сделке до 1 000 000;

7 000 + 0,2% от суммы свыше 1 млн. рублей при сделке до 10 000 000, получается, что за договор с суммой 2 000 000 нужно заплатить 9 000.

Юридические конторы – берут за свои услуги фиксированную сумму, которая составляет примерно 1% от сделки.

Консультация юриста по вопросам недвижимости – от 1 500 рублей.

Составление договора купли продажи – от 3 000 рублей.

Сопровождение передачи денежных средств – от 3 000 рублей.

Комплексное сопровождение сделок, включая подготовку документации, урегулирование споров и другие моменты – от 10 000 рублей.

Как видим, процедура продажи квартиры, особенно от одного собственника, представляет собой несколько взаимосвязанных этапов, на каждом из которых можно действовать самостоятельно или использовать услуги риэлторов, юристов, нотариусов. При самостоятельной продаже все юридические последствия возлагаются на инициатора сделки. Хотя и риэлторы, и юристы таким образом формулируют условия договора с клиентом, что не несут никакой ответственности за результат.