И грянул гром... для дольщиков и застройщиков
На сегодняшний день сложилась следующая ситуация: Минстрой читает проект закона по–своему, банки — по–своему, застройщики — по–своему, а что же делать рядовым покупателям?
С первого дня работы в компании «Стэл-инвест» была создана рабочая группа, которая занимается мониторингом различных вопросов, касающихся изменений в законодательстве. Последний год специалисты финансово-экономического, юридического отделов и отдела продаж занимались тщательным изучением изменений 214 ФЗ. Было организовано большое количество встреч с представителями банков и строительной отрасли. Наши коллеги посещали семинары и конференции, посвящённые данной тематике, в Москве и Санкт-Петербурге. Да, поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от участия в долевом строительстве к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков. Главное изменение, на которое стоит обратить внимание — сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать денежные средства граждан. Но, несвоевременно говорить о том, что строительный рынок может рухнуть. Громкие слова о том, что новые требования, скорее всего, уберут с рынка мелких застройщиков, также пока не имеют никаких оснований и подтверждений.
Почти все нововведения в сфере долевого строительства касаются самого застройщика. Рядовой дольщик с ними не сталкивается при заключении договора. Однако есть ряд исключений, которые вызывают необоснованную шумиху среди покупателей.
Механизм вовлечения средств дольщиков кардинально меняется. Теперь дольщики будут переводить деньги за покупку квартиры на эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках. А строители смогут воспользоваться этими деньгами только после передачи жилья непосредственно покупателю. То есть средства покупателей оказываются в доверительном хранении у банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику. А до этого момента придётся пользоваться кредитными средствами. В этом отношении привлечение денежных средств станет более прозрачным. Плюсы и минусы эскроу — понятие относительное. Здесь нужно исходить из главной цели этого инструмента — сохранность средств дольщика.
Между застройщиком и дольщиком появляется третья сторона — банк. Теперь застройщик должен открыть счёт в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты только с использованием указанных счетов. Схема проста: участники долевого строительства перечисляют свои денежные средства на специальные счета в уполномоченные банки, а те, в свою очередь, финансируют строительство домов. Одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) — один счёт. Уполномоченный банк будет контролировать движение средств и гарантировать дольщику целевое расходование средств.
Ещё одно ощутимое для застройщиков нововведение – это требование о наличии на счету 10% от стоимости объекта еще до начала строительства. Размер уставного капитала будет напрямую зависеть от планируемых площадей объекта. То есть: чем больше застройщик хочет построить квадратных метров, тем больше средств он должен иметь в качестве уставного капитала.
Вводятся ограничения по опыту работы. В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик». Что это означает? Самой фирме, и её сотрудникам нужно соответствовать ряду организационно-правовых требований. Одно из важнейших: строительная компания должна иметь более трёх лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.
Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года специализированный застройщик «Стэл-инвест» использует старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым. Наша компания ещё с 2000-х годов ответственно подходит к инвестированию своих проектов. На начальном этапе фирма вкладывает до 30 % собственных средств, а затем уже начинает реализацию проекта и приглашает к участию потенциальных инвесторов и дольщиков.
Пока застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, покупатели гадают: подорожают ли новостройки. Реакция цен на рынке недвижимости на изменение законодательства однозначно будет. Прогнозы на удорожание стоимости новостроек вполне обоснованы. Но как скоро это может произойти? Время покажет. Любые изменения в законодательстве не приводят механизмы действия в одну секунду. На сегодняшний день — это только дискуссии и обсуждения предложений Правительства РФ. Форсированный порядок введения поправок безусловно отразится на самом подходе к реализации жилья, и как следствие – адаптация будет долгой. Однозначный ответ на многие вопросы мы сможем получить только после принятия единого решения. Потенциальным покупателям хочется пожелать терпения и внимательности при выборе застройщика и уполномоченного банка.
Тщательная проработка всех возникающих вопросов относительно изменений в законодательстве уже сегодня позволяют ООО Специализированный застройщик «Инвестиционная строительная фирма «Стэл» перенести основное бремя перехода к поправкам в законе на середину 2020 года. С самого первого дня существования застройщик «Стэл-инвест» отличался стабильной работой независимо от экономических ситуаций и изменений в законодательстве. Кроме того компания ни разу не переносила сроки сдачи объектов ни на один день.
Мы надеемся, что с новыми поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков – понятнее, а покупатели с большей готовностью будут инвестировать свои средства в строительство.
