Список документов для продажи квартиры

Процесс продажи квартиры — непростой и трудоемкий, особенно если он осуществляется первый раз. Специалисты советуют, прежде чем выложить объявление на доске объявлений, в социальных сетях или обратиться в риэлтерскую фирму, проверить, все ли документы в порядке. Но, в первую очередь, нужно знать, что вообще нужно подготовить и как сделать это правильно, ведь покупатели не готовы месяцами ждать, пока вы соберете все бумаги.

Список документов

Рассмотрим сначала общий список документов, который требуется для продажи, а уже потом более подробно разберемся с каждым вариантом и способом его получения. Удостоверьтесь, что у вас на руках есть:

1. Свежая выписка из единого государственного реестра недвижимости.
2. Паспорт собственника или несколько паспортов, если владельцев несколько.
3. Нотариальное согласие на сделку от супруги, супруга или другого совладельца.
4. Документы, которые подтверждают основание возникновения права собственности. Среди них могут быть: договор дарения, договор купли-продажи, документ о приватизации, свидетельство о праве получения наследства, договор долевого участия в строительстве.
5. Выписка из домовой книги.
6. Справки из организаций ЖКХ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в том числе по капитальному ремонту.
7. Документы из БТИ с экспликацией и поэтажном планом.
8. Справка из наркологического и психоневрологического диспансеров.
9. Разрешение от органов опеки, когда среди собственников есть дети до 18 лет.
10. ЕЖД или единый жилищный документ — он не строго обязательный, но в ряде случаев может быть запрошен.

Документы для проверки продавца

В первую очередь в МФЦ просят паспорта собственников, чтобы удостовериться в том, что они действительно являются владельцами жилья. В процессе оформления сделки проверяется подлинность паспортов, так как мошенников на рынке недвижимости предостаточно.

Не все, но многие покупатели запрашивают справки от нарколога и психиатра, чтобы убедиться, что человек не стоит на учете, и с ним в будущем не будет проблем.

Когда у квартиры несколько владельцев, покупатель потребует предоставить нотариальное согласие от всех о том, что они не против продажи, чтобы в процессе подписания договора не возникло проблем.

Если среди собственников есть несовершеннолетние граждане, то необходимо в обязательном порядке подготовить разрешение от опеки, потому что без него в МФЦ в сделке будет отказано.

Есть случаи, когда покупатели могут запросить информацию о кредитной истории. Это обусловлено тем, что к предыдущему владельцу могут приходить коллекторы, которые не всегда работают законно. Получить такую справку можно через Госуслуги или в банках, в том числе и онлайн. Цена — от 200 до 500 рублей в зависимости от способа получения.

Проверка квартиры

Покупатель при покупке объекта может запросить следующий список документов:

1. Выписка из ЕГРН — при этом сроки должны быть как можно ближе к дате продажи. Ведомство обновляет информацию в выписке по мере ее актуализации. Она подтверждает собственность, указывает основные параметры помещения, а также отражает информацию о количестве собственников и наличии или отсутствии обременений.
2. Выписка из домовой книги (можно получить в жилищной компании или МФЦ) — включает сведения о прописанных в ней гражданах, их паспортные данных гражданство, тип регистрации (постоянная или временная) и дату внесения соответствующей записи.
3. Справка об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным услугам. Желательно, чтобы она была датирована месяцем продажи, так как покупателю важно убедиться, что все платежи внесены. С нового собственника погасить долг просить не будут, но эта сумма будет числиться на счете, пока ее не оплатит продавец.
4. Справка по форме 9, которую можно получить в Госуслугах. Она содержит информацию о зарегистрированных гражданах. Получить ее можно бесплатно. Она будет служить дополнительным документом, потому что на практике часто бывают случаи, когда уже после покупки выясняется, что в квартире есть и другие жильцы, которые не числятся в домовой книге.
5. Наряду с этой справкой можно заказать и другую по форме 12, которая отражает информацию о тех, кто по каким-либо причинам выписан временно, т.е. находятся на принудительном лечении, пропали без вести или же отбывают наказание в тюрьме. Документ содержит только число граждан, которые выписаны временно без разбивки по лицам. Если они есть, то в будущем у покупателя могут возникнуть проблемы, так как указанные граждане могут претендовать на жилплощадь.

Если квартира была приобретена в ипотеку, то нужно представить справку о погашении. Она выглядит, как уведомление, в котором содержится информация о том, что обязательства по кредитному договору отсутствуют. Также в ней указаны даты и номер договора, а также нулевой остаток долга.

В уведомлении также должно быть сообщение, что у продавца нет просроченных долгов и процентов по ипотеке. Когда кредит не выплачен до конца, обязательства по его погашению будут возложены на покупателя, но только если он готов на такие условия. Если же на такие условия новый владелец не согласен, то сделку нужно будет отложить или же рассмотреть другие варианты.

На что еще обратить внимание

Если квартиру продает не сам собственник или собственники, а доверенное лицо, то у него на этот случай должна быть оформлена доверенность. Продажа по ней допустима, если владельцы не могут быть на сделке в силу разных уважительных причин: пожилые люди, заключенные и прочие. Когда собственник находится в другой стране, для оформления доверенности потребуется обратиться в российское консульство. На ее подготовку уходит чуть больше времени, по сравнению с обычной.

При проведении сделки также требуется иметь при себе СНИЛС, который позволяет быстрее и без ошибок получать государственные услуги в Росреестре. Это обусловлено тем, что номер используется при регистрации прав на недвижимость, как способ идентифицировать гражданина.

Если квартира приобретена в браке, сотрудники МФЦ могут запросить у владельца свидетельство о браке, даже если собственником выступает кто-то один — муж или жена.

Когда одним из собственников является гражданин в возрасте до 14 лет, то помимо разрешения из органов опеки понадобится:

• свидетельство о рождении;
• паспорт официального представителя или опекуна;
• документ, который подтверждает право взрослому выступать представителем ребенка.

Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет имеет право самостоятельно принимать участие в сделке. Для этого требуется письменное согласие органов опеки и официального представителя. Под исключение попадают дети старше 16 дети, которые приравниваются к взрослым, так называемые эмансипированные несовершеннолетние. Но для этого у них должен быть на руках один из документов:

• регистрация в ЕГРИП;
• свидетельство о ведении предпринимательской деятельности;
• трудовой договор;
• свидетельство о браке.

Такие граждане могут принимать участие в сделке без согласия и участия взрослых. Аналогично не требуется разрешение от органов опеки. Однако понадобится подтверждение дееспособности по решению суда или же по документу из органов опеки.

Есть и еще один нюанс, касающийся тех, кто приобрел квартиру в браке. Под исключение подпадают те собственники, которые получили это имущество по договору дарения или по наследству. По закону такой собственник распоряжается им единолично.

В случае если супруги составляли договор, в котором они прописали, что жилье, приобретенное в браке, будет принадлежать кому-то одному, то при продаже присутствие и согласие супруга или супруги не требуется.

Обратите внимание, что для оформления сделки через МФЦ требуются только основные документы, среди которых:

• паспорт и СНИЛС всех продавцов и покупателей;
• договор купли-продажи с текущими покупателями;
• договор купли-продажи (дарения, ренты, свидетельство на наследство или о приватизации) с предыдущим продавцом, у которого текущий собственник приобрел недвижимость;
• выписка из ЕГРН;
• разрешение органа опеки.

Особенности составления договора купли-продажи

Сколько бы не было собственников у помещения, все они должны фигурировать в качестве продавца по договору купли-продажи. Этот документ считается основным, так как в нем отражаются все детали сделки, а также он служит основанием права перехода имущества от продавца к покупателю.

Договор выбрасывать ни в коем случае нельзя, так как он имеет юридическую силу на протяжении всего владения жильем, будь то год или десятки лет. При этом составить его можно при помощи нотариуса или же сделать это самостоятельно. Сейчас в законодательстве нет обязательного требования об отметке компетентного органа и в большинстве случаев, даже если договор составляет нотариус, соответствующие пометки на нем не вносятся.

От правильности составления договора зависит не только срок оформления, но и отсутствие проблем в оформленных документах. Условно он состоит из нескольких элементов, первый из которых сведения об участниках сделки.

1. Дата и место составления договора. Они должны быть актуальны, т.е. дата должна быть той, в которой вы идете в МФЦ заключать сделку.
2. Участники сделки — отразить обе стороны, покупателя и продавца, даже если их несколько. Нужно указать полностью ФИО, паспортные данные, гражданство, адрес регистрации. При желании можно указать номер СНИЛС, но это требование не обязательное.
3. Когда участники находятся в браке, этот момент нужно отметить в договоре.

Второй пункт договора посвящен данным по объекту сделки. В обязательном порядке следует прописать полный адрес, в том числе область, населенный пункт, улицу, дом или квартиру. Кроме этого, требуется прописать количество этажей и общую площадь, кадастровый номер (квартиры и земельного участка, если имеется), что позволит быстрее и точнее уточнить информацию о жилом объекте.

Особенности оплаты и передачи недвижимости покупателю

Это третий раздел в договоре. В нем нужно отразить ту сумму, о которой вы договорились перед оформлением сделки. В этом пункте нужно прописать сроки оплаты: в день подписания договора, в момент передачи ключей или же деньги были внесены еще до подписания договора.

Здесь же отражается способ расчета: наличные или переводом по карте, а может быть при помощи аккредитива или банковской ячейки. Когда речь идет о рассрочке или залоге, то указывается информация о дате и сумме выплат, а также способ расчета. В ряде случаев покупатель и продавец оформляют расписку. С некоторых пор участие нотариуса при подготовке такого документа не требуется, при этом письменная договоренность имеет силу.

При ипотечном кредитовании в договоре отражается больше подробностей: банк, где взят кредит, получатель, условия, дата заключения договора и номер кредитного договора.

В момент заключения сделки специалист из МФЦ или нотариус попросит покупателя оплатить государственную пошлину за оформление документов. Продавцу в данном случае оплачивать ничего не нужно.

Когда продавец должен освободить квартиру

В соответствии со статьей 16 ФЗ №218 срок регистрации сделки с недвижимостью составляет 7 рабочих дней. Если стороны обращаются в МФЦ, то срок увеличивается до 9 дней. Когда сделка выполняется через нотариуса в электронном виде, то срок может быть до 3 дней. На момент оформления сделки все зарегистрированные в квартире граждане должны выписаться и сделать соответствующую пометку в домовой книге.

Законодательством не устанавливаются конкретные сроки, когда продавец должен съехать с квартиры. Обычно стороны договариваются об этом устно, но рекомендуется этот момент прописать в договоре. Но по факту, после того как покупатель на руки получит документы о праве собственности, он становится полноправным хозяином, а значит продавец должен передать ключи и покинуть жилплощадь.

Что еще можно указать в договоре

Рекомендуется прописать условия расторжения договора, даже если этот момент не планируется. В данном случае расторжение договора и все споры рассматриваются в судебном порядке, если в устном порядке разрешить эти моменты не удается.

Кроме этого, следует отразить момент покупки или отказа о покупке квартиры вместе с домом. В таком случае в пункте про оплату можно прописать отдельно стоимость жилья и мебели в нем.

Нужно уделить внимание риску банкротства, так как эта процедура в последнее время достаточно востребована. В договоре продавец указывает, что у него нет долгов и он не планирует начать процедуру банкротства, в рамках которой, квартира может быть изъята в счет погашения долга.

Акт приема-передачи

Унифицированной формы этого документа не существует. Он показывает факт передачи квартиры и обязанностей по ее содержанию. Документ составляется и подписывается уже на квартире в момент передачи ключей покупателю.

В акте важно прописать информацию о сторонах сделки, отметив паспортные данные. В нем нужно подробно описать состояние квартиры, ее характеристики, местоположение и данные о договоре купли-продажи.

Документ подтверждает, что у сторон нет и не будет претензий друг к другу в части чистоты, порядка и состояния квартиры, после этого они должны заверить указанные моменты подписью.

Что такое предварительный договор

Все чаще покупатели и продавцы сталкиваются с таким понятием. На практике его обычно требуют банки, когда покупатели приобретают квартиру у продавца по ипотечному договору. Он используется для того чтобы подтвердить намерения участников заключить в будущем сделку.

Юристы советуют подписывать предварительный договор и тем, кто приобретает жилье сразу за деньги. Это гарантия того, что покупатель не передумает, а продавцу не придется искать другого. В ряде случаев он составляется при внесении аванса или задатка, который выгоден для обеих сторон:

• покупатель дает гарантию и подтверждает свои намерения покупки, так как, внеся деньги, человек вряд ли передумает, потому что задаток по закону можно не возвращать;
• продавец уверен в том, что покупатель точно решил купить жилье, и не передумает, а значит, не стоит искать дополнительного клиента.

Однако предварительный договор — это не подтверждение сделки о переходе прав собственности, поэтому не дает никаких гарантий. Продавец может увеличить стоимость или отказаться от продажи квартиры. За это он может вернуть задаток или заплатить штраф. Есть случаи, когда покупатель по каким-либо причинам решит отказаться от сделки, поэтому в договоре лучше прописать подобные моменты, отразив их в разделе разрешение споров или порядок оплаты.

Что будет, если пакет документов неполный, или в нем есть ошибки

Специалисты в Росреестре или МФЦ не имеют права отказать в приеме документов и регистрации сделки, даже если стороны предоставили неполный пакет. Но в данном случае покупка не состоится, пока стороны не представят все необходимые документы.

Продавцу будет указано на то, каких бумаг не хватает для завершения сделки. К тому же устанавливаются крайние сроки, когда нужно снова прийти в ведомство. Лучше повторно взять талон на конкретную дату и время, записавшись сразу же в офисе МФЦ.

Если в процессе проверки регистратор найдет ошибку, то сделку завершить также не получится. Ошибка может заключаться в неправильном написании улицы, инициалах участников сделки или параметрах имущества. Ошибки могут быть допущены не только в договоре купли-продажи, но и в документах. На практике, сотрудник в спешке может написать не ту букву, что-то не дописать или банально что-то перепутать. В этом случае также придется переделывать документы. Предельно внимательным нужно быть, когда в каких-либо сведениях, есть буква «ё».

Таким образом, продавцу для продажи квартиры важно подготовить максимально полный пакет документов. Однако не все из них требуются для оформления сделки. Большая часть бумаг необходима для того чтобы подтвердить свою добросовестность перед покупателем в плане отсутствия долгов и обременений, а также исключить претензии со стороны других собственников жилья. Основополагающим документом служит договор купли-продажи, который можно подписать самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу.