Можно ли оформить вторую ипотеку?

Можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую

Любой ипотечный кредит предполагает, что банк и заёмщик будут сотрудничать несколько лет. За это время у заёмщика может возникнуть потребность в увеличении жилплощади. Как быть, если первая ипотека ещё не закрыта, а уже нужно оформлять вторую? Законодательно право граждан на оформление второй ипотеки при непогашенной первой не ограничено.

На что обращают внимание банки при оформлении ипотечного кредита

Если клиент уже погасил ипотечный кредит, не допуская по нему просрочек, получить вторую ипотеку будет довольно просто. Другое дело, если первый кредит ещё не выплачен. Потенциальный кредитор будет очень внимательно рассматривать клиента на роль потенциального заёмщика.

Банк обратит внимание на следующие факторы:

• Безупречная кредитная история – у потенциального заёмщика не должно быть просрочек и негативных записей.
• Стаж работы на последнем месте – банк с большой долей вероятности отклонит заявку, если заявитель часто менял работу. Но, если есть дополнительный источник дохода, это будет плюс.
• Кредитная нагрузка – платежи по обоим кредитам не должны превышать 40% от общего дохода клиента. Чтобы увеличить шанс на одобрение заявки, можно привлечь созаёмщика. Он должен быть официально трудоустроен и получать достаточный доход.
• Первоначальный взнос – получить ипотеку без первоначального взноса практически невозможно, тем более, если речь идёт о втором кредите. Чем больше сумма взноса, тем выше шансы на одобрения заявки.
• Соответствие покупаемой квартиры определённым требованиям.

Последний пункт важен – после одобрения заявки у клиента есть 3 – 6 месяцев на поиск объекта недвижимости. Покупаемую квартиру или дом должен оценить заёмщик, который работает на кредитора. По результатам оценки принимается решение о заключении сделки. Стоимость покупаемой недвижимости не может превышать сумму выданного кредита.

Есть несколько вариантов повторного кредитования. Если клиент подходит под требования (по возрасту, наличию семьи и детей, доходам), можно оформить ипотеку по льготной программе. Например, семейную или иную с государственной поддержкой. Ипотечный займ можно взять на покупку готового жилья в новостройке, на вторичном рынке или на строительство дома в области проживания человека.

Какие документы понадобятся

Комплект документов, необходимый для оформления второй ипотеки, такой же, как и при оформлении первой. Точный список зависит от требований банка. Но точно придётся подготовить:

• Паспорт потенциального заёмщика и созаёмщика, если таковой будет.
• Справка о доходах – по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Первый вариант предпочтительнее, так как в справке отражаются реальные сведения.
• ИНН и СНИЛС.
• Копию трудовой книжки – сейчас запрашивают выписку из учётной записи Госуслуг, так как используются электронные трудовые книжки.
• Документы на покупаемую недвижимость, если она уже выбрана.
• Иные документы по требования банка.

Потенциальный кредитор особое внимание обращает на кредитную нагрузку на клиента. Его доход должен быть таким, чтобы успешно покрывать 2 ежемесячных платежа. Расчёт производится довольно просто – сумма ежемесячных платежей умножается минимум на 2.

Например, по первой ипотеке ежемесячный платёж составляет 15 тысяч рублей, а по второй – будет составлять 65 тысяч рублей. То есть:

• В месяц заёмщик должен отдать банкам 15 + 65 = 80 тысяч рублей.
• 80 * 2 = 160 тысяч рублей – такой доход у него должен быть.

Это приблизительный расчёт, так как ещё учитывается количество иждивенцев, размер коммунальных платежей и прочие расходы. Например, алименты, если таковые имеются.

Решить вопрос с доходами можно с помощью созаёмщика. Лучший вариант – привлечь на эту роль супруга или супругу. Но у каждого банка свои нюансы оформления второй ипотеки.

Как проходит сделка

Оформление и получение второй ипотеки мало чем отличается от получения первой. Процедура состоит из нескольких этапов. Это:

• Оценка своих финансовых возможностей. Необходимо посчитать предстоящие траты и расходы, а также имеющиеся доходы.
• Анализ рынка, стоимости недвижимости, оценка рисков.
• Определение примерных условий кредитования – величина первоначального взноса, желаемая сумма кредита и срок кредитования, прочие условия. Это может сделать любой человек с помощью кредитного калькулятора на сайте банка – партнёра.
• Мониторинг предложений по ипотеке, выбор банка.
• Сбор необходимой документации, отправка заявки сразу в несколько кредитных учреждений.

Если обратиться в тот же банк, в котором уже есть ипотека, то комплект документов будет минимальный. Это условие работает и в том случае, если обратиться в зарплатный банк. После того, как будут пройдены предварительные этапы, заём одобрен, а недвижимость выбрана, следует перейти к самой сделке. Последующие этапы:

• Оформление заявки – это можно сделать онлайн или в офисе того банка, который предлагает наиболее выгодные условия ипотечного кредитования.
• Рассмотрение заявки – на это уходит около 3 дней. Если у банка возникнут вопросы, кредитный менеджер свяжется с потенциальным заёмщиком для получения дополнительной информации.
• Оформление предварительного договора купли-продажи, передача его в банк для согласования.
• Оформление первоначального взноса, внесение заявленной суммы на счёт продавца.
• Подписание окончательного договора купли-продажи, оформление страховки, залога и прочих обеспечительных документов.
• Предоставление одобренной суммы кредита, перечисление средств на счёт продавца, дальнейшая регистрация сделки.

Окончательное оформление сделки может занять до 5 дней, регистрация права собственности занимает тоже около 5 дней.

Оформление полиса страхования на предмет залога, то есть, на купленную недвижимость, является обязательным условием. Страхование жизни и здоровья заёмщика оформляется по желанию клиента. Но нужно учесть тот факт, что отсутствие этого полиса может повлиять на величину процентной ставки.

Какие меры можно предпринять, чтобы увеличить шанс на одобрение заявки

Оформить вторую ипотеку, при одновременно с непогашенной первой можно, но банки высоко оценивают свои риски, поэтому велика вероятность отказа. Чтобы увеличить шанс на одобрение заявки, можно предпринять некоторые меры:

• Обратиться в тот банк, в котором потенциальный заёмщик получает зарплату. Это необходимо для того чтобы кредитная организация смогла увидеть доходы, оценить периодичность их поступления, оценить финансовое положение компании - работодателя. Если у клиента есть счета и вклады в других банках, лучше все их перевести в зарплатный банк.
• Обращаться за второй ипотекой лучше через 5 – 10 лет с момента оформления первого кредита. При этом не должно быть просрочек или негативных отметок. Также банку необходимо обосновать необходимость оформления второго кредита.
• Оформлять новый кредитный договор нужно на срок, не превышающий 10 – 15 лет. Так банк снизит собственные риски, а клиент увеличит шанс на одобрение заявки.
• Если есть дополнительные доходы, их обязательно нужно указать. Например, от сдачи квартиру в аренду или от инвестиций. Можно также привлечь созаёмщиков. Банк увидит, что у клиента достаточно средств для погашения двух ежемесячных платежей.
• Если по первому кредиту ранее была допущена просрочка, необходимо её обосновать. Например, заёмщик в тот момент потерял работу и его материальное положение ухудшилось.
• Не стоит отказываться от заключения договора страхования. То есть, страховать нужно не только объект недвижимости, так как это обязательно, но и жизнь и здоровье заёмщика.
• Первоначальный взнос должен быть максимально возможным, тогда сумма кредита будет минимальной. Если есть возможность, можно предоставить в залог дополнительную недвижимость. Например, дачу.

Чтобы платить две ипотеки, заёмщик должен доказать банку необходимость оформления второго кредита и свою платёжеспособность. Кредитору необходимо минимизировать риски, поэтому финансовая и кредитная нагрузка клиента будет тщательно проверяться.

Банк может предложить рефинансирование первого кредита, а потом оформление нового. Тогда кредитный лимит будет больше, но часть денег уйдёт на погашение первого договора.

На какие нюансы банк ещё обращает внимание

Кроме вышеперечисленных факторов, кредитор также будет анализировать следующие факторы:

• Кредитная история как самого клиента, так и созаёмщика. Речь идёт о своевременном внесении не только ежемесячных платежей по первой ипотеке, но и коммунальных платежей, алиментов, налогов и прочего.
• Наличие судимостей, особенно за финансовые махинации и преступления.
• Наличие разбирательств с банками и микрофинансовыми компаниями в прошлом клиента и созаёмщика.
• Банкротство заявителя или созаёмщика.

Так как наличие второй ипотеки значительно увеличивает финансовую нагрузку на клиента, банк особое внимание уделит его доходам. Целесообразно привлечь созаёмщика, который также будет отвечать требованиям кредитора. Иначе шанс на одобрение заявки уменьшится.

Если кредитная история созаёмщика нулевая или испорчена просрочками, придётся потратить время на её улучшение. Например, можно оформить кредитную карту того банка, в котором планируется оформление ипотеки. Кредиткой нужно активно пользоваться, но не забывать вовремя гасить долги. Постепенно кредитный рейтинг поднимется, и увеличится шанс на одобрения заявки на выгодных условиях.

Что делать, если банк отказал

Через некоторое время можно подавать новую заявку. Но предоставлять те же самые данные нелогично. Нужно скорректировать свой финансовый статус и созаёмщика. Для этого:

• Погасить все имеющиеся долги – по налогам, алиментам, за ЖКУ, по кредиткам и прочее.
• Если есть имущество, его можно продать, чтобы закрыть крупные долги.
• Выбрать иной вариант кредитования или уменьшить запрашиваемую сумму.

Все эти действия повысят шанс на одобрение заявки на вторую ипотеку при непогашенной первой.

К вопросу оформления второй ипотеки нужно подойти ответственно. Не нужно просить в кредит 30 млн рублей, банк, скорее всего, отклонит заявку. Лучше попробовать увеличить первоначальный взнос, чтобы сумма кредита была меньше. Кредитная история также играет роль.