Как подготовить квартиру для сдачи в аренду

Владельцы собственной недвижимости озабочены вопросом, как им дороже сдать квартиру, а арендаторы – как ее дешевле снять. Задача обеих категорий – это найти компромисс, при котором потребности всех участников сделки будут удовлетворены. Рассмотрим факторы, которые влияют на цену и востребованность квартиры, а также ответим на вопрос о том, как правильно подготовить жилье для того, чтобы успешно сдать его в аренду на долгий срок.

Ремонт в квартире под аренду

Некоторые владельцы квартир, собираясь сдавать свое жилье, думают: зачем нам делать ремонт, если арендаторы все равно его испортят? На самом деле, такая позиция ошибочна. Перед заездом квартирантов необходимо привести квартиру в порядок – не только из заботы о собственном жилье, но и из очевидной выгоды. Жилье с хорошим современным ремонтом можно сдавать на 10-30% дороже. Кроме того, квартиры из более высокого ценового сегмента интересуют людей платежеспособных и опрятных – чем дороже вы сдадите квартиру, тем больше вероятность, что вам попадутся добросовестные арендаторы со стабильным доходом.

Делать глобальный дорогой ремонт имеет смысл только в том случае, если вы собираетесь сдавать элитное жилье. Если вы собираетесь сдать в аренду просто комфортную квартиру в среднем ценовом сегменте – бюджетного косметического ремонта будет вполне достаточно. Главное, чтобы жилое пространство выглядело опрятно: свежие обои, сантехника без многолетней въевшейся грязи, свежая краска, линолеум без дыр.

Перед тем, как искать квартирантов, мы рекомендуем провести в квартире следующие работы (их можно сделать самостоятельно):

• Снять старые обои.
• Привести в порядок стены – зашпаклевать глубокие трещины, выровнять поверхность, загрунтовать стены.
• Купить и наклеить новые, нейтральные обои.
• Очистить окна, трубы и батареи от старой краски с помощью специального химического средства.
• Заново покрасить трубы, батареи и окна, освежив их внешний вид.
• Тщательно очистить кафель в ванной, заменить потрескавшийся. Удалить грязь и плесень из стыков, с помощью затирки заделать появившиеся щели.

На некоторые необходимые работы стоит пригласить специалистов. Так, например, проверить и заменить проводку можно только с помощью электрика. А услуги сантехника потребуются для того, чтобы поменять смесители и устранить протечки. Позаботиться об этом следует обязательно, так как исправная электрика и сантехника – это, в первую очередь, вопрос безопасности.

Эти работы нужно сделать не для того, чтобы изменить квартиру до неузнаваемости, а просто для того, чтобы освежить ее. Загрязнение обоев, дырки в линолеуме, «уставшая» краска и скопившаяся грязь в ванной комнате – это естественный износ помещения, когда в нем кто-то живет. Если вы сделаете жилье опрятным и приятным, то платежеспособные и ценящие комфорт квартиранты охотнее заключат с вами договор, ведь они будут чувствовать, что хозяин жилья относится к ним с уважением.

Генеральная уборка обязательна

Независимо от того, сдаете ли вы жилье после ремонта или после предыдущих квартирантов – в нем необходимо будет провести генеральную уборку. Потенциальным жильцам будет неприятно смотреть грязную квартиру, а уж тем более – жить в ней. Логика очень простая: если вам нужны опрятные жильцы, бережно относящиеся к вашему имуществу, сдайте им изначально чистую квартиру. Ведь если потенциальные квартиранты согласятся заселиться в грязь – значит, не так уж она их и беспокоит, и потому вы рискуете в конце срока аренды получить очень запущенную квартиру.

Самый простой вариант – это вызвать клининг перед тем, как фотографировать помещение для сдачи в аренду. Но если вы сдаете квартиру с большой площадью или в густонаселенном городе, будьте готовы к тому, что стоимость генеральной уборки у специальной компании будет равна хотя бы одному арендному платежу.

Если же вы не хотите платить за уборку, то вы можете сделать ее сами. Клининг в основном используют для подготовки к аренде жилья бизнес и элитного класса, в обычных квартирах вы вполне можете убраться самостоятельно всего за 1-2 дня:

• Хорошо осмотрите кухню и вымойте те зоны, которые не убрали за собой квартиранты. Например, зачастую расположенный близко к плите кухонный гарнитур покрывается жирным слоем из-за брызг. Иногда можно обнаружить неприятные сюрпризы в духовом шкафу или микроволновке – если уж вам совсем не повезло с предыдущими арендаторами.
• Разморозьте холодильник. Протрите стенки и полки, проверьте, чтобы там не оставалось продуктов.
• Убедитесь, что все сантехнические сливы пропускают воду. Не лишним будет залить туда специальное средство для профилактики засоров – оно разъест мусор, накопившийся в трубах.
• Протрите пыль с поверхностей, которые не находятся на виду постоянно. Например, часто грязь копится на кондиционерах, шкафах и в труднодоступных углах.
• Вымойте окна и балкон, если он у вас есть. Проверьте, чтобы на балконе не осталось никакого мусора от предыдущих жильцов. Если же вы привыкли использовать его как собственную кладовую – разберите вещи и выбросите лишнее, а нужные вещи заберите с собой.
• Обязательно очистите всю сантехнику в ванной специальными средствами. Налет и грязь в углах сразу создают неопрятное впечатление, и даже самые лояльные квартиранты могут побрезговать заселяться в такую квартиру.
• После того как вы завершите всю остальную уборку – вымойте полы. Не ходите по квартире в обуви сами и потенциальным арендаторам при просмотре тоже предлагайте бахилы, чтобы не нанести грязи.

На косметический ремонт и генеральную уборку квартирой с 1-2 комнатами (площадью не более 45 квадратных метров) вполне хватит недели. Ваше время и деньги быстро окупятся, ведь на жилье в удобном районе и в хорошем состоянии арендаторы находятся буквально за несколько дней, а то и часов. Например, в столице и областных центрах лучшие варианты (причем как в новых, так и в старых домах) разбирают сразу же после публикации объявлений.

Мебель и техническое оснащение квартиры

Вы можете сдавать как абсолютно пустую, так и мебелированную квартиру. Нет никакого смысла делать ремонт с премиальными материалами или покупать элитную технику в самое обычное жилье, которое вы рассчитываете сдать по средней цене. Но помните, что отсутствие мебели – это сразу минус 20-30% от стоимости аренды, так как обставлять ее жильцам придется самостоятельно.

Если вы хотите заселить квартирантов в готовую для проживания квартиру и получить от них полную стоимость (в том числе и депозит за ваше имущество), то позаботьтесь о наличии следующих предметов:

• гарнитур в кухню;
• плита и холодильник;
• исправная сантехника;
• кровать или диван;
• хотя бы один шкаф;
• стол и несколько стульев;
• минимальный набор посуды;
• электрический чайник;
• сушилка для белья и утюг;
• интернет-модем.

Телевизоры есть далеко не во всех квартирах, предлагаемых к найму. Многие арендаторы покупают их сами, ориентируясь на свои потребности и желания – кто-то не смотрит ТВ вообще, а кому-то нужен дорогой телевизор с набором дополнительных функций. Поэтому если в вашей квартире изначально не было телевизора, то покупать его специально не имеет смысла. Чем дороже будет аренда квартиры – тем больше бытовой техники вы можете предложить нанимателям в пользование.

Есть определенные предметы интерьера, которые сильно снижают стоимость аренды в глазах нанимателя. Это устаревшая мебель: советские «стенки» и серванты, зашарпанные столы и стулья, продавленные диваны, собиравшие пыль много лет. От таких предметов стоит избавиться и заменить их на новые, при этом вы вполне можете выбрать бюджетную мебель.

Как найти хороших арендаторов

Большинство владельцев квартир сейчас размещают объявления о сдачи жилья в аренду в Интернете. Существуют специальные сайты-агрегаторы с региональным присутствием – выбирайте те, которые популярны в вашем городе. Вы можете сделать это самостоятельно или воспользоваться услугами риелторов, которые возьмут на себя все организационные работы.

При знакомстве с потенциальными арендаторами следует спросить их документы и сделать фотографии паспортов. Также необходимо заключить договор о найме жилого помещения, где нужно указать все условия проживания и расторжения. Но помните, что такой договор имеет юридическую силу только когда он заверен нотариально. В остальных случаях – это формальность, а соблюдение условий лежит на совести сторон.

К договору следует приложить опись имущества, которое вы оставляете в пользование арендаторам. Рекомендуем также зафиксировать исправное состояние техники – к договору можно прикрепить фотографии. Некоторые собственники берут с жильцов депозит (обычно он равен сумме одного арендного платежа), чтобы в случае поломок или проблем возместить из него расходы.

Вы сможете выстроить доброжелательные и понимающие отношения с арендаторами, если будете сразу же обсуждать возникающие вопросы и проблемы. Принимайте во внимание их мнение и старайтесь найти компромисс. Это поможет и вам, и нанимателям получить выгоду от сделки: у вас будут надежные и ответственные арендаторы, у них – жилье, в котором будет приятно находиться.