Как оформить через нотариуса договор купли-продажи квартиры

Купля-продажа недвижимости – одна из самых распространённых сделок. Нормы законодательства таковы, что любая операция с недвижимым имуществом должна быть зарегистрирована в Росреестре. Но закон не всегда обязует стороны договоры заверять его в нотариальном порядке.

Когда обязательно нужно посетить нотариуса

Стороны должны в обязательном порядке обратиться в нотариальную контору для регистрации сделки в следующих случаях:

• предмет сделки находится в долевой собственности;

• предмет сделки находится в доверительном управлении;

• если при отчуждении имущественного права на недвижимость одним из участников сделки выступает лицо, не достигшее возраста лет;

• ели один из участников сделки по отчуждению права собственности на недвижимость является лицо, признанное судом ограниченно дееспособным;

• если сделка сопровождается ипотечным договором;

• если имущественное право на недвижимость приобретается супругами в долевую собственность.

Обратиться можно не только не в тех случаях, в которых обязывает закон, но и по своему желанию. Сделка, заверенная в нотариальной конторе, будет чистой юридически. Нотариус, прежде чем поставить свою подпись и печать на договор, проверит предмет сделки, документы на него, а также правомочность и дееспособность всех участников. Оспорить сделку, заверенную в нотариальной конторе, практически невозможно.

Недвижимость находится в собственности нескольких человек

Если в процессе отчуждения имущественного права (дарение, рента, купля-продажа) выступает только доля жилого помещения, операция должна быть заверена в нотариальной конторе в обязательном порядке. Покупателем могут быть как другие владельцы, так и третьи лица. Но собственников нужно уведомить о предстоящей операции в письменном виде. Нотариус проверяет не нарушены ли права других владельцев жилья.

Покупателями жилья выступают супруги, оформление происходит в долевую собственность

Нужно отличать совместное владение недвижимостью супругами и долевое. Первый вариант предусматривает законный режим, согласно которому оба супруга владеют жильём в равных правах, выделение долей не производится. Второй вариант (общая собственность) предусматривает наличие договорённостей между супругами, то есть, каждому супругу выделяется определённая часть в квартире.

Разделить квартиру можно с помощью брачного договора, но услуга стоит больше и также подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Участником сделки является ребёнок до 14 лет или человек, признанный судом недееспособным

Контроль над соблюдением прав несовершеннолетних и недееспособных возложен на органы опеки и попечительства. Поэтому если продавцом выступает такой гражданин, сначала нужно получить согласие уполномоченного органа. Потом договор заверяет нотариус.

Если же несовершеннолетний или недееспособный не являются владельцами квартиры, а только проживают в ней, нотариальное заверение не является обязательным этапом.

Сделка сопровождается ипотечным договором

Нотариальное заверение такой сделки – это способ покупателя и заёмщика себя обезопасить от возможных рисков. Ипотека подразумевает передачу покупаемой квартиры в залог банку до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен.

Если договор не будет заверен нотариусом, это будет основанием для признания сделки недействительной. Для этого придётся обратиться в суд с доказательствами.

Сколько стоит нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры

Нотариусы работают на платной основе. Стоимость услуги складывается из тарифа, который установлен на законодательном уровне и тарифа, который устанавливается на региональном уровне. Размер обязательного взноса установлен в пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

В отношении сделок, по которым договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса, придётся заплатить 0,5% от оценочной или кадастровой стоимости отчуждаемой квартиры, но не меньше, чем 300 рублей, и не больше 20 тысяч рублей.

Дополнительно придётся оплачивать услуги по составлению ДКП, проверку документов, бланки и печати. Стоимость услуг нотариуса (исполнителя) устанавливается на региональном уровне и может колебаться от 4 до 7 тысяч рублей.

Кто оплачивает услуги

• если от имени участника выступает представитель по доверенности, то оформление документа оплачивает тот, кто оформляет;

• если нужно согласие супруга или супруги на отчуждение права на имущество, плату вносит продавец;

• нотариальное заверение уведомления прочих владельцев также оплачивает продавец.

Оплатить услуги можно в ближайшем отделении банка, чек необходимо сохранить.

Есть ли льготы

На частичную оплату пошлины или полную отмену могут рассчитывать некоторые категории граждан, которым государство предоставляет льготу. Это:

• инвалиды 1 и 2 группы могут рассчитывать на предоставление скидки в размере 50% от установленного на законодательном уровне размера пошлины;

• дети до 14 лет, если они являются полноправными участниками сделки, полностью освобождаются от уплаты пошлины.

Льгота предоставляется только при предъявлении соответствующего документа.

Какие действия совершает нотариус для оформления сделки

Покупка, дарение или иное отчуждение квартиры или дома с помощью услуг нотариуса не означает, что специалист просто поставит свою подпись и печать на договор. Сотрудник нотариальной конторы проводит большой объём работ, чтобы сделка была безопасной и законной. То есть:

• обеим сторонам разъясняются правовые последствия подписания договора, смысл сделки, её этапы и правовое значение;

• убеждается, что каждая сторона полностью дееспособна, не состоит на учёте у психиатра или нарколога, полностью даёт отчёт в совершаемых действиях;

• проводит проверку документов на квартиру, устанавливает правомочность каждой стороны на совершение законных действий по отчуждению и приобретению имущественного права;

• фиксирует отсутствие у продавца обстоятельств, которые могут стать обременением и помешать законному совершению сделки;

• удостоверяет законность операции с квартирой.

Только после этого нотариус заверяет ДКП и вручает экземпляры сторонам.

Список необходимой документации для заверения ДКП

Нотариус не может так заверить договор купли-продажи квартиры. Ему необходимо убедиться в правомочности заключаемой сделки. Для этого обе стороны должны подготовить комплект документов, в который входит:

• паспорта обеих сторон – если сторонам сделки выступают граждане других государств, нужно удостоверение личности по законам «родного» государства;

• предварительный ДКП, в котором прописаны основные нюансы будущей сделки – стороны должны не просто составить «номинальное» соглашение, а прописать характеристики недвижимости, где находится, личные данные сторон, срок исполнения обязательств и прочее;

• от продавца нужен документ, подтверждающий имущественное право на квартиру – если оно было оформлено до 01.07.2016 года, то достаточно «голубого» свидетельства, если после указанной даты, то нужна выписка ЕГРН;

• формы 7 и 9, в которых прописаны характеристики отчуждаемой квартиры, а также представлен список лиц, которые в ней зарегистрированы, как на постоянной, так и на временной основе;

• если участниками сделки выступают несовершеннолетние или недееспособные лица, следует предоставить согласие органов опеки и попечительства;

• если отчуждаемая квартира приобреталась в браке, необходимо предоставить согласие супруга / супруги, оно должно быть нотариальным, поэтому оформить его непосредственно перед заверением договора;

• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам – взять её можно в УК, в ТСЖ или в расчётном центре;

• если отчуждаемая квартира покупается с использованием средств маткапитала, необходимо предоставить копию сертификата;

• если используются ипотечные деньги, нужен оригинал кредитного договора.

Перед заверением ДКП стороны ещё раз внимательно его изучить, внести правки, если это необходимо, и только после этого подписывать. Нотариус будет составлять основной договор на основании предварительного, поэтому сторонам нужно ответственно отнестись к составлению ПДКП.

Все документы предоставляются в оригинальном виде, при необходимости специалист сам снимет с них копии и заверит своей печатью и подписью. За каждый заверенный документ придётся платить пошлину, согласно установленным тарифам.

Если у сторон не хватает каких-либо документов, можно сделать запрос через нотариальную контору. Нотариус по каналам межведомственной связи сам запросит недостающую документацию. За эти услуги придётся платить отдельно.

Этапы проведения сделки под руководством нотариуса

Сделка с участием нотариуса проводится в несколько этапов:

• обращение в нотариальную контору в часы работы, можно выбрать любую по месту регистрации отчуждаемого объекта;

• оформление заявления на оказание услуг;

• проверка документов, прав продавца, прочие нюансы;

• составление ДКП и соглашения о передаче денежных средств;

• подписание договора всеми участниками сделки;

• заверение договора нотариусом;

• оплата услуг согласно установленным тарифам.

Ни продавцу, ни покупателю больше не нужно никуда идти. Как только ДКП будет подписан сторонами и заверен, нотариус самостоятельно передаст весь комплект документов в Росреестр для регистрации права. Делается это посредством телекоммуникационных каналов связи – сначала снимаются скан-копии всей документации, затем происходит заверение электронной подписью нотариуса, а потом отправка в ведомство.

Так как всю предварительную работу по проверке правомочности совершаемой сделки взял на себя работник нотариальной конторы, Росреестр быстро зарегистрирует сделку. Как правило, на это уходит один день, реже – от 3 до 5.

Когда документы будут готовы, они также в электронном виде вернутся в нотариальную контору. Стороны оповестят, они придут в нотариат в назначенное время и получат:

• и продавец, и покупатель – зарегистрированный договор;

• покупатель – выписку ЕГРН о регистрации права.

После этого происходит передача денег – через банковскую ячейку или через аккредитив.

Можно ли оспорить нотариальную сделку

Стороны обращаются в нотариальную контору для минимизации рисков потери денег и недвижимости. Нотариус не только заверяет ДКП, но и проводит тщательную проверку. Поэтому оспорить такой договор практически невозможно. Но такие случаи в практике встречаются. Оспорить можно только в судебном порядке и по основаниям, прописанным в ст. 166 и ст. 167 ГК РФ:

• подписантом с одной стороны выступает гражданин в возрасте от 14 до 18 лет и совершает сделку без согласия родителей;

• одной из сторон является гражданин, признанный судом недееспособным;

• одной из сторон является лицо, которое не отдаёт отчёта своим действиям, то есть, находится, например, в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;

• подписание договора происходит «под грузом» обстоятельств – угрозы жизни и здоровья как самого подписанта, так и членов его семьи, под давление или по иным «кабальным» обстоятельствам;

• продавец намеренно нарушил права несовершеннолетних граждан и супруга, проживающих или имеющих доли в отчуждаемой квартире;

• само соглашение составлено с нарушение формы, в нём есть ошибки и неточности;

• после оформления сделки объявились наследники, которые имеют законные права на отчуждаемую недвижимость, выступающую в роли наследства.

Оспаривание проходит посредством передачи в суд искового заявления с комплектом документов. Если сделка совершалась без участия нотариуса, такие обстоятельства могут возникнуть с высокой степенью вероятности.

Понесёт ли ответственность нотариус

Если у сторон появятся основания для оспаривания нотариального договора, и суд удовлетворит требования, нотариус понесёт полную ответственность за свои действия. Существуют нотариальные страховки, которые могут покрыть материальный ущерб, который может появиться у участников.

Как выбрать нотариуса

Выбирать нотариальную контору нужно в той административной единице, в которой зарегистрирована отчуждаемая недвижимость. Например, если покупатель проживает в Вологде, а квартира зарегистрирована в Самаре, придётся ехать в Самару и здесь выбирать нотариат.

Мошенничество среди нотариусов – явление крайне редкое. Все конторы работают по единым стандартам, которые установлены Федеральной нотариальной палатой. Если клиент недоволен качеством оказанных услуг, необходимо письменно жаловаться в ведомство, и тогда нотариальную контору подвергнут нескольким проверкам.

В редких случаях, аферисты могут подделать печать и подпись нотариуса. Но, чтобы не стать их жертвой, заверять договор нужно «не на коленке», а в помещении нотариальной конторы.

Какие ещё услуги может предложить нотариус

Кроме заверения договора, а также оформления доверенностей и прочих документов, нотариус может предложить «депозит нотариуса». Это сумма, которую покупатель передаёт специалисту для подтверждения своих намерений. Деньги депонируются на специальный счёт, который открывает нотариус.

Внесённый депозит становится гарантией того, что стороны выполнят свои обязательства друг перед другом. То есть, покупатель выплатит всю сумму сделки после проведения государственной регистрации, а продавец – передаст квартиру во владение. Все обязательства должны быть исполнены в установленные сроки.

Такой вариант подходит тем, кто заключает сделку с квартирой на вторичном рынке жилья. Депозит позволит избежать риска финансовых махинаций. Стоимость услуги – 1,5 тысячи рублей.

Этапы:

• покупатель вносит на депозит всю сумму стоимости квартиры, которая прописана в ДКП;

• продавец сможет получить деньги только после того, как сделка будет зарегистрирована, имущественное право оформлено, а квартира передана.

Депозит нотариуса работает по той же схеме, что и банковская ячейка или аккредитив. Какой вариант расчёт выбрать – решать сторона. Каждый вариант не предоставляется бесплатно, разница только в стоимости услуги.

Покупатель вносит всю сумму на счёт перед подписанием и заверением ДКП. Забрать деньги он может только с согласия продавца или в том случае, если сделка будет отменена по воле сторон. Способ получения средств лучше прописать в договоре.

Дополнительные нюансы при нотариальном оформлении ДКП

Перед тем, как посетить выбранную нотариальную контору, нужно знать о дополнительных нюансах. Это:

• В нотариат можно принести свой ДКП, но, если в нём будут обнаружены грубые ошибки, специалист вправе отказать в его заверении. Поэтому лучше согласиться на то, чтобы нотариус сам составил договор на готовом бланке. Некоторые нотариусы вообще отказываются заверять ДКП, который принёс клиент, даже если он составлен без ошибок и юридически грамотно. Это неправомерно, но многие соглашаются с мнением специалиста. Стоимость заверения будет одинаковой во всех случаях.

• Если каких-то документов не хватает, стороны могут попросить нотариуса их получить. Он сделает запросы в различные ведомства по каналам межведомственной связи и через несколько дней весь комплект будет готов. За каждый заказанный документ придётся платить отдельно. Стороны соглашаются на такую услугу, так как это экономит их личное время – не нужно ходить по инстанциям и самостоятельно делать запросы.

• В Росреестр также ходить не нужно, нотариус сам направить весь комплект документов в ведомство по каналам телекоммуникационной связи онлайн. Так как проверка уже была проведена, Росреестр только зарегистрирует переход имущественного права от продавца к покупателю. Готовые документы также вернуться к нотариусу. Но, если кому-то это неудобно, можно прийти в МФЦ.

• Нотариус – специалист, который может гарантировать юридическою «чистоту» сделки. Он проводит тщательную проверку документов и участников сделки. Только после этого он заверяет ДКП. Ни один юрист не может гарантировать, что сделка чиста. Это может сделать только нотариус.

• Теоретически оспорить нотариальную сделку можно, практически – нереально. Нотариус проверяет «чистоту» документов, квартиры, всех участников и возможных третьих лиц, анализирует возможные риски (например, как появление наследников) и принимает меры для их минимизации. Если работник нотариальной конторы обнаружит обстоятельство, которое может стать препятствием для законного совершения сделки, последняя не будет осуществлена.

Заключение

Можно выбрать любую нотариальную контору, которая располагается в том муниципальном образовании, в котором зарегистрирована отчуждаемая квартира. Мошенников и аферистов в этой области практически нет, так как Федеральная нотариальная палата осуществляет жёсткий контроль. Цена на услуги в пределах одного субъекта федерации мало отличаются, поэтому выбирать нотариуса следует по иным критериям.