+7 (473) 225-08-34

Как сдать квартиру в в аренду правильно: пошаговая инструкция

Как сдать квартиру в в аренду правильно: пошаговая инструкция

Уважаемые посетители! 

Обращаем Ваше внимание, что статьи носят исключительно информационный характер и не относится к услугам застройщика! 

Если Вас интересует данная услуга обратитесь к специалистам по данному вопросу.

Аренда квартир для собственника – вариант всегда получать дополнительный доход. Но нужно знать несколько нюансов, чтобы провести сделку правильно.

Варианты и способы сдачи квартиры

Сдавать недвижимость в аренду можно посуточно или на долгий срок, через агентство недвижимости или самостоятельно, легально или нелегально. Какой вариант выбрать – решает сам собственник. Вне зависимости от выбранного способа, с арендаторами всегда нужно заключать договор. это поможет обезопасить как владельца квартиры, так и временных жильцов.

Если нет возможности и времени заниматься сделкой самостоятельно, можно обратиться в агентство недвижимости в Санкт-Петербурге, заключив договор. Риелтор возьмёт на себя хлопоты по поиску арендаторов, заключению арендного соглашения. Но за услуги придётся заплатить.

Если сдавать квартиру нелегально, нужно всегда быть готовым к тому, что налоговики узнают о «бизнесе» и потребуют уплаты налогов. Также придётся заплатить штраф. Поэтому рекомендуется:

  • Оформить ИП, платить налог в размере 6% от получаемого дохода. Придётся ежегодно подавать декларацию.

  • Стать самозанятым. Платить нужно 4% от получаемой прибыли, деклараций заполнять никаких не нужно.

  • Самостоятельно ежегодно заполнять декларацию и платить 13% в качестве подоходного налога.

Важно! Если жильё имеет несколько собственников, перед сдачей необходимо получить письменное согласие каждого, заверить у нотариуса. Это также поможет снизить риски.

Сдавать в аренду можно объекты, принадлежащие на праве собственности гражданам и органам государственной власти:

  • Нежилые здания и сооружения.

  • Постройки – гаражи, дома и их доли.

  • Загородные коттеджи, построенные на землях с целью индивидуального строительства.

Подготовьте квартиру к сдаче в аренду

Необходимо привести помещение в порядок. То есть:

  • Сделать ремонт – обновить обои, напольное покрытие, сантехнику.

  • Сменить некоторую мебель.

  • Купить новую технику. Сегодня арендаторы довольно капризны, поэтому в квартире должна быть стиральная и посудомоечная машина, телевизор.

Если всё в квартире есть, достаточно провести генеральную уборку – тщательно промыть все углы, подоконники, окна, санитарные и технические помещения. Если есть возможность, можно вызвать клининговую компанию.

Все личные вещи из квартиры нужно вывезти – они не нужны арендаторам. Тщательно проверить замки на входной двери (при необходимости, сменить), запорные механизмы на окнах, межкомнатных дверях.

Чтобы установить адекватную арендую плату, можно провести независимую экспертизу. Осмотр проводит эксперт – оценщик. Он определяет оценочную стоимость объекта недвижимости, она примерно равна рыночной. Результат работы – отчёт. Его можно предъявить арендатору, оправдав установленный платёж за аренду.

Проведение оценки не является обязательным. Выполняется по желанию и за счёт заказчика (собственника). Заказать можно в любой оценочной компании. Если оценка нужно для банка (при оформлении ипотеки), то обращаться придётся в проверенные ООО. Выезд специалиста платный, применятся различные методы.

Договор аренды

Даже если помещение сдаётся родственникам, коллегам или хорошим знакомым, договор необходим. Здесь прописываются все нюансы сделки и дальнейшего пользования жильём. Если возникнут споры, решить их можно в рамках правового поля.

Любые изменения также нужно закреплять в договоре. Каждый раз составлять новый не нужно, достаточно составить дополнительное соглашение и подписать его. Всегда составляется 2 экземпляра – один собственнику, другой жильцам.

Важно! Не нужно думать, что отсутствие договора как-то повлияет на налоговиков. Если они узнают о нелегальной сдаче помещения, собственнику придётся платить и штраф, и налоги.

Договор найма заключается с гражданами, договор аренды – с юридическими лицами. Поэтому называть документ нужно верно. Форма – только письменная, но свободная.

Обязательно нужно прописать следующие данные:

  • О собственнике и арендаторе. Граждане указывают полностью ФИО, реквизиты паспорта, адрес постоянной регистрации и контактные данные. Юрлица прописывают полное название с указанием организационно-правовой формы, полностью ФИО и должность руководителя, адрес, по которому располагается фирма, контактные данные.

  • Данные о предмете сделки. Вся информация берётся из выписки ЕГРН или свидетельства. Указать нужно точный адрес, этаж, общую и жилую площадь, количество комнат, количество собственников. Родовые признаки жилья должны быть указаны так, чтобы при возникновении конфликтных ситуаций не было сомнений о каком помещении идёт речь.

  • Назначение – аренда с возможностью или без возможности субаренды (найма иди поднайма), ведения коммерческой деятельности.

  • Срок пользования помещением.

  • Сумма оплаты, порядок внесения (наличными деньгами или переводом), периодичность внесения (ежемесячно, ежеквартально), порядок пересмотра.

  • Порядок уплаты коммунальных платежей. Нужно отдельно обговорить, кто платить по счетам – собственник или пользователь. Если в квартире стоят счётчики, пользователь может платить только за то, что «налил» или «нагорело». Остальные платежи – с владельца.

  • Периодичность визитов хозяина, условия.

  • Основания, по которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию.

Если арендатор будет проживать не один, а с семьёй, в соглашении нужно прописать количество человек, а также их данные. Взрослые указывают полностью ФИО и реквизиты паспорт, для детей достаточно ФИО и даты рождения.

Сумма арендных платежей не может зависеть от количества проживаемых человек. Такой вариант возможен, если помещение сдаётся посуточно.

Срок договора и порядок его продления

Может быть любым – на усмотрение сторон. Но, если сдавать квартиру на срок более 1 года, соглашение придётся регистрировать в Росреестре. Лучше заключить договор на 11 месяцев, а потом, по соглашению сторон, продлить его ещё на 11 месяцев или другой срок. Тогда регистрация не потребуется.

Продление также возможно по договорённости между сторонами. Не нужно заключать новый договор, достаточно составить и подписать дополнительное соглашение, в котором указать новый период пользования. Документ составляется в 2-ух экземплярах, подписывается обеими сторонами. Так можно делать много раз. Главное – каждый указывать реквизиты первичного договора.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Есть много способов самостоятельно найти арендаторов. Необходимо разместить объявление – в местных газетах, на интернет-площадках, в мессенджерах, на «столбах». Можно спросить у знакомых, коллег, родственников, соседей. Можно обратиться в агентство недвижимости, и поиском потенциальных жильцов займётся риелтор. Но здесь стоит быть внимательным – заключать договор только с тем агентством, которое имеет хорошую репутацию.

Если заниматься поиском жильцов самостоятельно, также нужно проявить максимум внимания. Важно понимать, что идеальных квартиросъёмщиков не существует. У каждого человека есть свои недостатки, их нужно просто увидеть.

Предпочтение стоит отдавать молодым парам с детьми- такие жильцы самые аккуратные. Конечно, хотя бы один человек в семье должен работать, чтобы оплачивать съём. Но не стоит устраивать сразу же допрос, выясняя родословную «до седьмого колена». Достаточно проверить паспорт, узнать о месте работе, провести поиск в интернете.


Заранее нужно выяснить – есть ли домашние животные, курит ли арендатор или кто-то из его семьи, насколько они любят шумные компании. Если самого собственника это не сильно задевает, то могут начать жаловаться соседи. Момент неприятный, и нужно постараться свести его к минимуму. Если же владелец квартиры сам не против шумных компаний и может регулярно наведываться в помещение для проверки порядка, можно впустить группу студентов. Как правило, они арендуют квартиру сразу на несколько человек.

Порядок передачи квартиры в распоряжение новых жильцов

Это очень важный и ответственный момент. Нужно составить акт приёма-передачи. Если квартира сдаётся с мебелью и техникой, к составлению документа нужно подойти очень ответственно. Это необходимо для того, чтобы в будущем был повод взыскать ущерб с арендатора, если возникнут споры относительно исправности предметов мебели и техники.

В акте нужно описать:

  • Мебель в сдаваемой квартире. Можно подойти скрупулёзно – указать количество диванов, кроватей, стульев, столов, кухонного наполнения. Если есть недостатки при подписании договора, сразу же описать их в акте. Например, «обивка на диване потёрлась» или «кухонный стол имеет 3 ножки».

  • Такая же ситуация с бытовой техникой. Всё нужно включить, всё проверить – от чайника и пылесоса, до плиты и холодильника. Если есть недостатки, сразу же прописывать их в акте.

  • Отдельно нужно осмотреть сантехническое оборудование и описать его. Например, «в ванной есть сколы», «в унитазе плохо работает слив».

  • Можно также пройтись по обоям и напольному покрытию.

Чем подробнее будет составлен акт приёма-передачи, тем меньше спорных ситуаций возникнет при передаче квартиры от жильцов собственнику. В противном случае, владелец может потребовать возмещения всех убытков. Даже тех, которые были до передачи жилья арендаторам. Конечно, так поступают недобросовестные владельцы, но риск есть всегда. Правильно составленный акт приёма-передачи – гарантия и для собственника, и для жильцов.

Налоги со сдачи квартиры

Так как сдача квартиры в аренду – дополнительный доход, то с него нужно уплачивать налог. Уплачиваемая величина зависит от статуса наймодателя – физическое лицо, самозанятый или ИП.

Физические лица уплачивают налог в размере 13% от получаемого дохода. Об этом сказано в ст. 210 НК РФ. До 30 апреля следующего года необходимо самостоятельно заполнить декларацию и подать её в отделение ФНС по месту регистрации квартиры. Сам налог нужно уплатить до 15 июля следующего года, в котором получен дополнительный доход.

С 2021 года величина обязательного платежа в бюджет государства составит 15%, если собственник заработал за год более 5 млн рублей.

Сдавать квартиру в аренду легально можно, став самозанятым. Для этого достаточно установить на мобильный телефон приложение «Мой налог». Здесь нужно вводить полученный доход, система сама рассчитает сумму налога к уплате. Расчёт производится до 11 числа следующего месяца, уплатить нудно до 25 числа. Оплата также производится онлайн. Чеки можно сохранять в приложении или себе на телефон. Подавать деклараций никаких не нужно.

Важно! Если квартира сдаётся гражданам, платить нужно 4%, если юридическим лицам – 6%. ФНС предоставляет «скидку» в размере 10 000 рублей на налоги. Чек по каждой выплате необходимо передавать арендатору

Можно зарегистрировать ИП. Сделать это можно онлайн на сайте ФНС или при посещении налоговой службы. Если дополнительный доход предпринимателя складывается только из сдачи квартиры в найм, то покупать и устанавливать онлайн-кассу не нужно.

Деньги можно принимать по безналичному расчёту (за обслуживание счёта придётся платить) или наличными. Нужно правильно выбрать систему налогообложения. Так:

  • Если выбрана УСН по категории «Доходы» (это самая популярная и простая система налогообложения для ИП), платить придётся 6%.

  • Можно выбрать УСН «Доходы минус расходы». Тогда платить придётся 15% от суммы, равной разнице полученных доходов и расходов на эту деятельность (например, замена крана в ванной или стоимость услуг рабочих при замене унитаза). Такая система не популярна среди арендатодателей, так как доход появляется постоянно, а расходы – редко.

  • ИП на «патенте» - сумма к уплате зависит от региона.

Кроме налога, ИП должен платить страховые взносы «за себя». Их величина в 2022 году составляет 34 445 рублей в год, если сумма годового дохода не превысила 300 тысяч рублей. Если превысила, то плюс 1% сверх лимита. Также нужно делать отчисления на обязательное медицинское страхование – 8 766 рублей. Уплатить нужно не позднее 31 декабря текущего года.

Права собственника и арендатора

У каждой из сторон есть свои права, они прописываются в договоре. Права владельца квартиры:

  • Владеть, пользоваться и распоряжаться жильём. Если собственник решит квартиру продать, арендатор не сможет ему помешать.

  • Право посещения, но время и даты согласовываются с жильцами.

  • Можно проверить чистоту, но делать это нужно в рамках разумного. Не нужно проводить пальцем по мебели в поисках пыли, а потом делать замечание проживающим. Но, если в помещении будет обнаружена плесень по халатности арендатора, сделать замечание всё же стоит.

  • Можно принести личные вещи на хранение, но предварительно спросив разрешения жильцов.

  • Истребовать арендованную квартиру в том виде, в котором она была до заключения договора.

  • Требовать возмещения убытков, если они произошли по вине жильцов.

  • Требовать расторжения договора, если арендатор использует квартиру не по назначению. Например, в договоре прописано «для проживания», а жильцы сделали здесь офис.

  • Требовать своевременного внесения арендной платы и коммунальных платежей, которые прописаны в соглашении найма.

Важно! Собственник не имеет права поменять замки, пока в квартиры живут люди в рамках договора, подселить родственников или знакомых, запрещать проживание детям арендатора, трогать вещи жильцов, делать перестановку без согласования. Эти нюансы нужно отразить в договоре, чтобы потом не возникало спорных ситуаций.

У арендатора также есть права:

  • Требовать возмещения убытков, которые произошли не по его вине. Можно попросить уменьшить арендную плату на эту сумму, если жилец сам устранил недостатки.

  • Делать косметический ремонт, но по согласованию с владельцем.

  • Проживать в квартире вместе с детьми.

  • Поменять замки на входной двери, выдав ключ владельцу.

  • Предъявить собственнику претензии, если не выполнены обязанности по капитальному ремонту.

Если в квартире есть «закрытая» комната, которой проживающие не могут пользовать по договору (то есть, сдаётся не вся квартира, а одна комната или несколько), то заходить в это помещение нельзя.

Какие документы нужно подготовить для сдачи квартиры в аренду?

Документы должны подготовить обе стороны – владелец и арендатор. От квартиросъёмщика нужен только паспорт. Если он будет проживать с супругой / супругом и детьми, то можно подготовить и их документы. У продавца иной список:

  • Выписка из ЕГРН. В ней будет указано, что именно арендодатель выступает в роли собственника. Также будет ясно, находится ли квартира под обременением – в ипотеке или в залоге. Если есть другие владельцы, они также будут прописаны в документе.

  • Выписку из домовой книги, в которой будет указано, сколько человек прописано в квартире. Это нужно для того, чтобы оплачивать коммунальные платежи, если в помещении нет собственников. Вопрос с коммуналкой решается по договорённости сторон и прописывается в договоре.

  • Выписку с лицевого счёта, который подтверждает, что долгов по коммунальным платежам нет. Это нужно для гарантий арендатору. Например, если есть долги по электричеству, его могут отключить, и арендатор окажется в квартире, которая не пригодна для проживания.

  • Согласие другие собственников, если таковые есть. Его лучше оформить в нотариальной конторе. Не стоит верить арендодателю на слово, что «другие не против». Если они заявят о своих правах, с квартиры придётся съехать.

  • Документ, на основании которого право возникло. Это может быть договор дарения, наследство, купля-продажа.

  • Сам договор аренды. Составляется в 2-ух экземплярах – под одному каждой стороне.

  • Паспорт собственника.

Важно! Документы нужно предоставлять в оригинальном виде. Например, у выписки из домовой книги и лицевого счёта есть срок годности – один месяц с момента оформления. Потом данные устаревают. С паспорта можно снять копию. Но оригинал также должен быть на руках.

Как оформить объявление

В свободной форме. Важно написать его так, чтобы у потенциальных жильцов не осталось вопросов. Стоит прописать:

  • Метраж помещения, как жилой, так и общий.

  • Наличие или отсутствие мебели и техники.

  • Состояние – сделан ли ремонт. Если да, то, когда и какой.

  • Величина арендных платежей, возможность торга.

  • Сдаётся ли квартира целиком или только комната (несколько комнат).

  • Возможность проживания с животными.

  • Инфраструктуру вокруг – наличие школ, детских садов, развивающих центров, магазинов, аптек. Этот момент очень интересует семьи с детьми.

  • Транспортная инфраструктура – расстояние до метро, электрички, общественного транспорта, крупной автомагистрали.

  • Наличие или отсутствие парковки – как наземной, так и подземной.

  • Наличие или отсутствие детской площадки, благоустроенного двора.

Совет! Если объявление подаётся через площадку в интернете, необходимо сделать несколько фотографий. Например, вид из окна, каждую комнату с различных ракурсов, санузел, кухню, коридор, состояние лестничной клетки, подземной парковки. Собственнику нужно представить квартиру так, чтобы её сразу же захотели снять. Если написать «сухое» объявление, квартирантов можно искать долго.

Как обезопасить имущество в сдаваемой квартире

От недобросовестных арендаторов никто не застрахован – могут попортить мебель, не заплатить на месяц и скрыться в неизвестном направлении. Конечно, может подать заявление в полицию, но вряд ли кто-то будет усиленно искать мошенников. Поэтому позаботиться о сохранности имущества нужно самому собственнику.

Нужно правильно составить акт приёма – передачи имущества. Это официальный документ, является приложением к договору. Если возникнут споры, можно отстаивать свои права и интересы в судебном порядке, требуя от жильцов компенсации ущерба.

Не стоит покупать в сдаваемую квартиру мебель класса люкс, достаточно обычной крепкой. Если в помещении будут проживать дети и животные, ущерб всё же может быть нанесён – рисунки на обоях, подранные котом углы и прочее. Поэтому некоторые деньги на исправление ситуации стоит заложить.

Как выгодно сдать квартиру?

Свободная квартира – это способ получения пассивного дохода. Но, чтобы этот доход был постоянным, стоит предпринять несколько простых шагов:

  • Не допускать, что жильё простаивало. Лучше снизить цену на 1000 рублей в месяц и заключить договор на 10 месяцев, чем поставить на 1000 дороже и заключить всего лишь на месяц.

  • Выбрать правильных арендаторов. Конечно, приличные с виду люди могут оказаться неадекватными, но изучить паспорт, внешний вид и узнать место работы – не сложно.

  • Всегда брать депозит – за последний месяц. При возникновении спорных ситуаций он поможет компенсировать расходы. Если конфликтов не будет, его можно потратить на последний месяц проживания или вернуть жильцам в момент проверки квартиры и возврата ключей.

  • Следить за коммунальными платежами. Договариваться об оплате счетов нужно до заключения договора. Даже если арендатор оплачивает всю коммуналку или только «за себя», квитанции нужно проверять регулярно. Достаточно отослать чек об оплате и квитанцию посредством мессенджера.

  • Не делать больших отсрочек по оплате. Конечно, могут задержать зарплату, и жильцы не успевают вовремя внести арендую плату. Можно подождать несколько дней, но не недель. И, если задержки возникают регулярно, стоит попрощаться с арендаторами.

Совет! Аренда квартиры – процесс обоюдно выгодный! Поэтому и арендатор также должен проверить владельца. Основной документ – выписка ЕГРН. Если собственников несколько, каждый должен дать согласие. Верить владельцу на слово не стоит.

Плюсы и минусы сдачи квартиры

Прежде чем сдавать жильё в аренду, стоит оценить преимущества и недостатки сделки. К плюсам можно отнести:

  • Стабильный доход. Если найти порядочных жильцов, которые готовы заключить на долгосрочную перспективу, деньги будут поступать регулярно. Стоит отложить небольшую сумму на уплату налогов и ремонт (вдруг потребуется). Остальное – прибыль владельца.

  • Экономия на коммунальных платежах. Даже если арендатор будет платить только «за себя», экономия существенная.

  • Постоянный уход за квартирой. В помещении, в котором живут люди, даже «дышится легче». Здесь постоянно будут делать уборку, проветривать. Коммуникации и инженерные сети будут постоянно работать, что даст возможность выявить поломки на ранних стадиях.

Но не стоит забывать о минусах. Сюда можно отнести:

  • Порча и поломка мебели, техники, небрежное отношение к ремонту. Риск кражи также велик.

  • Отсутствие оплаты по коммунальным платежам, что приведёт к образованию крупного долга. Взыскание будет наложено на собственника, а не на временных жильцов.

  • Необоснованный отказ в уплате арендных платежей.

  • Сдача помещения в субаренду, если запрет не прописан в договоре.

Заключение

Каждый собственник желает выгодно сдать квартиру в пользование. Рассчитывая на прибыль, не стоит забывать, что среди арендаторов также встречаются мошенники. Поэтому к вопросу нужно подойти ответственно.






Полезное
Другие статьи
Список документов для продажи квартиры

Список документов для продажи квартиры

Подробнее
Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?

Подробнее
Ипотека без кредитной истории

Ипотека без кредитной истории

Подробнее
Можно ли оформить вторую ипотеку?

Можно ли оформить вторую ипотеку?

Подробнее

Подобрать квартиру по параметрам
От
До
Похожие запросы

Яндекс.Метрика