Как продать долю в квартире

Продажа доли в квартире - один из самых хлопотных и волокитных процессов в современной юридической практике. Трудность заключается в том, что чаще всего один из собственников хочет продать свою долю, а другие отказываются. Это приводит к конфликтам внутри семей, разрешить которые мирным путём уже не представляется возможным. О том, как продать долю в квартире мы сейчас подробно расскажем.

Можно ли продать долю в квартире

Действующее законодательство не препятствует продаже долевой собственности в квартире. Её площадь и размеры долей не имеют никакого значения. Каждый владелец вправе распоряжаться своей частью недвижимости так, как он пожелает. Несмотря на кажущуюся простоту, этот процесс может затянуться на долгие месяцы, а то и годы.

Для начала нужно уведомить других владельцев долевой собственности о своих намерениях продать имущество. В этом уведомлении обязательно должна быть указана конкретная стоимость доли. Если в течение 30 дней никто из сособственников не заявил о своём желании её приобрести, то вы имеете полное право продать ее любому другому лицу.

Важным условием является то, что продажа другому лицу должна быть осуществлена только на тех условиях, которые вы предложили совладельцам квартиры. Если желающих приобрести долю по завяленной цене не нашлось, и вы вынуждены понизить цену, то необходимо ещё раз письменно уведомить других владельцев о понижении цены. После этого необходимо выждать ещё 30 дней для последующей продажи.

Есть возможность продать часть имущества раньше срока. Для этого нужно получить письменный отказ от всех сособственников жилплощади в течение месяца. Это бывает в редких случаях. Зачастую совладельцы не торопятся выкупать долевую собственность, чем вынуждают продавца сильнее занижать цену. В случае, если в течение указанного срока кто-то из собственников соглашается купить вашу долю на предоставленных условиях, то вы обязаны продать её именно ему. У владельцев долевого имущества есть преимущественное право покупки. Для продажи доли квартиры обязательно нужно обратиться к нотариусу, который поможет с тем, как продать долю в квартире общего пользования.

Как продать долю в квартире

Владельцы долевой собственности чаще всего не занимаются выделением жилплощади до возникновения вопроса купли-продажи. Договор в обязательном порядке оформляется у нотариуса. Важно помнить, что другие дольщики имеют право первоочередной покупки. Решить вопрос о том, как продать долю в квартире можно, воспользовавшись пошаговой инструкцией:

1. Рассчитать стоимость имущества. Определиться с желаемой ценой.

2. Предложить свою долю другим собственникам. Если отношения в стадии конфликта, это можно сделать в письменной форме.

3. Если в течение 30 дней с момента уведомления никто из совладельцев не проявит заинтересованность к покупке, жилплощадь можно предлагать третьим лицам.

Как уведомить других собственников о продаже долевой собственности

Если совладельцы по каким-либо причинам не намерены выкупать вашу часть квартиры, то есть несколько способов грамотно подготовить своё имущество к продаже третьим лицам. Самое важное условие - оповестить об этом собственников. В этом деле можно схитрить.

Существует два варианта решения проблемы. К ним не помешает пошаговая инструкция:

1. Обратиться к нотариусу. С его помощью составить заявление предложения о продаже доли. Нотариус самостоятельно отправит остальным собственникам данное предложение и оформит отказ, который в дальнейшем требуется отнести в регистрирующий орган. В таком случае, этот нотариальный отказ будет принят в качестве необходимого документа при регистрации перехода права собственности доли.

2. Есть более простой вариант. Обратиться в почтовое отделение и с помощью телеграммы уведомить остальных владельцев о продажи своей части жилплощади. Для этих целей также подойдёт заказное письмо с уведомлением, на котором будет стоять отметка о том, что собственник получил предложение о покупке. Если в течении 30 дней ответа не последует, то будет принят автоматический отказ от преимущественного права покупки доли. Далее этот документ прикрепляется при оформлении сделки купли-продажи доли в регистрирующий орган.

Без согласия других собственников

Здесь мы поговорим о том, как продать долю в общей квартире без согласия других владельцев. В законе содержится условие, при котором другие собственники в обязательном порядке должны быть уведомлены о продаже одной из долей. Несмотря на это, существует несколько способов продать долю в квартире без согласия других собственников.

Бывают разные ситуации:

• Нет связи с другими собственниками;

• Серьёзный межличностный конфликт, спровоцированный разделом имущества;

• Совладельцы отказываются выкупать ваше имущество и всячески препятствуют продаже людям со стороны.

Мирное разрешение этого конфликта - маловероятно. Людям приходится прибегнуть к следующим вариантам:

• Дарственная. От этого варианта лучше отказаться. Проблема в том, что при обращении в суд вашим собственникам не составит труда доказать факт притворства сделки. Это повлечёт за собой неприятные последствия, как для вас, так и для покупателя.

• Нужно подарить своему покупателю незначительную долю, а уже затем на основании приобретённого права собственности передать всё имущество покупателю по договору купли-продажи. При этом варианте, будут соблюдены условия о сообщении и предложении другим собственникам, которые имеют право приобрести ваше имущество в первую очередь. Ваш покупатель станет полноправным владельцем одной из частей квартиры. Поэтому уведомлять остальных владельцев и предлагать им покупку - необязательно. Существует риск, что после акта дарения незначительной доли покупатель откажется от покупки. Из-за этого собственник может серьёзно пострадать.

Без нотариуса

Зачастую за услуги нотариуса приходится отдавать крупную сумму денег. В стоимость входит не только непосредственная работа над, например, наследственным делом, но и бумажная волокита, за которую тоже приходится платить. Нотариусы называют этот пункт оплаты "технической работой".

Дробят доли в квартирах чаще всего не самые богатые люди. Поэтому цены в несколько десятков рублей для некоторых категорий граждан являются неподъёмными. Во время обращения в бюро приходится стоять в многочасовых очередях. А в случае нехватки какой-либо справки, весь этот процесс придётся повторять с самого начала в другой день.

С 1 августа 2019 года начал свою работу закон об отмене нотариального оформления некоторых категорий долевых сделок. К сожалению, эти нововведения больше коснулись разделов земельных участков и паев. Большинство квартирных вопросов можно решить только с помощью нотариуса. Поэтому обойти его в процессе долевой продажи не удастся.

Незначительная доля

Доля, которую суд может признать незначительной законодательно не закреплена. Так что же это такое? Все понимают, что значительная - это одна третья, одна вторая. К незначительным чаще относят одну десятую и более. Не будем подробно говорить о таких маленьких долях, с ними всё более-менее понятно.

Предположим, что незначительной долей является 1/6 или 1/8. В стандартной трёхкомнатной квартире - 56 квадратных метров. Самая маленькая комната в этой квартире, как правило - 10-10,5

квадратных метров. Путём несложных математических вычислений выясняем, что одна шестая доля в этой квартире - 9,3 квадратных метров. Получается, что во владении такого собственника доля, которая меньше площади самой маленькой комнаты в квартире. Суд в праве признать её незначительной и отказать хозяину в отчуждении этой части, либо заселении в неё.

Кроме этого, суд будет оценивать фактические обстоятельства дела:

• Прописан ли дольщик в указанной спорной квартире;

• Проживал ли когда-либо он в ней;

• Имеются ли там его личные вещи;

• C какой целью он приобрел это право собственности.

Нередко бывают случаи, когда доли в квартире передаются по наследству. Потом они делятся между наследниками. То есть сами спорщики уже имеют постоянное место жительства по другому адресу, а в рамках унаследованного его имущества приобретают право

собственности на такие доли. Либо же один из собственников общей долевой собственности продаёт свою долю, либо какую-то её часть формально третьим лицам для того, чтобы они

могли зарегистрироваться в этой квартире без цели проживания.

Верховный суд в 2020 году разъяснил, что в таких случаях доля в квартире может быть признана незначительной. Собственника, исходя из фактических обстоятельств дела, могут обязать продать меньшую долю квартиры, согласно её рыночной стоимости.

Как продать долю детей

Владельцами долей часто становятся дети. Ими они могут стать в самых разных случаях – получить наследство, ипотека и так далее. В таких случаях процесс продажи серьёзно усложняется. Перед оформлением купли-продажи доли несовершеннолетнего гражданина требуется получить официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Случаи, которые предусматривают обращение в опеку:

1. Приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала.

2. Приватизация или покупка недвижимости с последующим оформлением на несовершеннолетнего ребенка.

Чтобы такой объект недвижимости продать, необходимо убедить государство в том, что жилищные условия несовершеннолетнего ребёнка улучшаются. Необходимые условия будут соблюдены, если покупка квартиры или другой жилплощади отличается большей площадью или выделяется крупная доля ребенку в собственность.

Обратите внимание, что всё это касается только несовершеннолетних детей. Как правило, работа с органами опеки увеличивает сроки сделки и усложняет её. Специалисты будут рассматривать ваше заявление в течение 15 дней, но могут дать отказ.

Причины отказов от органов опеки

Этот вопрос волнует многих родителей, которые интересуются тем, как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире. Органы опеки имеют право отказать в продаже доли собственности ребёнка по следующим причинам:

• Покупка недвижимости без отделки;

• Дом с уличным санузлом;

• Недвижимость находится в селе или посёлке. На новом месте отсутствуют школа или детский сад;

• Объект на этапе строительства;

• Нежилое помещение;

• Покупаемая квартира по площади меньше предыдущей.

Помните, жилищные условия ребёнка должны быть улучшены, а не наоборот. Справка от педиатра, выданная вашему сыну или дочери о том, что ему нужна смена климата - не является основной причиной выдачи разрешения органов опеки на продажу детской доли собственности.

Как правильно составить заявление, чтобы получить разрешение органов опеки:

1. Необходимо определить район социальной защиты по месту регистрации вашего ребенка и собрать необходимый пакет документов по отчуждаемой квартире

1. Требуются паспорта всех собственников;

2. Предоставить договор купли-продажи (либо другой документ права, подтверждающий фактическое владение жилплощадью)

3. Выписка из ЕГРН;

4. Предоставить свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении детей;

5. Также требуется справка о зарегистрированных лицах в отчуждаемой квартире;

6. Предварительный договор купли-продажи.

Этот пакет следует предоставить совместно со списком документов по приобретаемому имуществу.

В него входят:

1. Паспорта всех владельцев;

2. Документы основания;

3. Документы, подтверждающие собственность;

4. Справка о зарегистрированных лицах в недвижимости, которую вы собираетесь покупать;

5. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то вам необходимо взять дополнительные документы из банков, а именно - согласие банка на наделение долями детей и справку одобрении кредита.

Обратите внимание, что заявление пишется в органы опеки от обоих родителей. Если отец не участвует в жизни ребёнка, но вписан в свидетельство о рождении, вам необходимо собрать дополнительный пакет документов, а именно:

1. Подписи соседей (в свободной форме);

2. Справка из детского сада или школы (в свободной форме);

3. Свидетельство от судебных приставов о неуплате алиментов.

После сбора всех необходимых бумаг следует обратиться в органы опеки напрямую или через многофункциональный центр. Если специалисты понимают, что новая недвижимость больше по площади, то дают согласие.

Но не всё так гладко. Иногда новая квартира может уступать старому жилью в квадратных метрах. Существует три варианта разрешения вопроса:

• Выделить большую долю сыну или дочери в собственность, чем было ранее. К примеру, семья продаёт двухкомнатную квартиру - 74 квадратных метра, а покупает трёхкомнатную квартиру в 66 квадратных метров. При этом доля ребёнка в отчуждаемом объекте составляла одну девятую долю, а в покупаемом - одну шестую. Несмотря на то, что площадь квартиры уменьшилась - доля детей и количество комнат увеличились. Специалисты примут во внимание все нюансы и не будут препятствовать продаже старого жилья.

• Наделить большей долей несовершеннолетнего в квартире у родителей или других родственников.

• Третий вариант подойдет в тех случаях, когда у ребёнка уже есть доля в другой квартире. На его банковский счёт нужно положить сумму равную, доле в отчуждаемом объекте. Например, ваша квартира стоит - 2 миллиона рублей. Доля детей составляет - одну шестую часть. Вы будете должны положить на счет ребёнка сумму в 334 тысячи рублей.

Как продать долю в квартире дорого

Прежде чем приступить к вопросу о том, как выгодно продать выделенную долю в квартире, нужно сделать определение права пользования. Это нужно для того, чтобы выделить из квартиры отчуждаемую часть. Другими словами, этот процесс можно назвать превращением долевого имущества в самостоятельную комнату, по примеру коммуналок.

Имущество без определения права пользования имеет более низкую стоимость, чем выделенная часть. Во втором случае, продавать придётся уже не долю, а комнату. В неё покупатель может спокойно заехать, повесить замок и т.д.

Процесс приобретения не выделенной доли в квартире не пользуется популярностью на рынке. Люди опасаются проблем с собственниками, недовольными отчуждением. Когда они покупают именно комнату, то владельцы других долей не имеют права в ней находиться. Поэтому такой вариант сделки котируется на рынке заметно дороже.

Определение права пользования назначается в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление.

Кому продать долю в квартире

Для начала нужно разобраться, что из себя представляет ваше имущество. Доля - понятие абстрактное. Если в трёхкомнатной квартире 3 владельца имеют по 1/3 доли, то их собственность называют "выделенной".

Например, супругам после развода достались 2 доли в однокомнатной квартире. В этом случае эти части называются "идеальными долями". Однокомнатные квартиры являются неделимыми.

Проще всего договориться о купле-продаже с другими владельцами. В большинстве случаев они не дожидаются активных действий по сделкам с третьими лицами. Мало кому хочется жить в одной квартире с чужими людьми.

Наследники, получившие спорную жилплощадь по праву наследования, чаще всего уже имеют собственное жильё. Они сталкиваются с вопросом, как продать 3 доли и более в квартире, полученной по наследству. Часто собственники договариваются о продаже квартиры целиком, а после этого делят деньги в зависимости от стоимости их долей.

Бывают случаи, когда договориться о продаже с другими собственниками не удаётся. Поэтому начинаются сложности с тем, как продать 2 доли в общей квартире. Долевое имущество пользуется популярностью у лиц, желающих получить регистрацию. Не выделенные доли продать достаточно тяжело. Лучше заранее позаботиться об определении права пользования и о том, как правильно продать долю в квартире