Как отказаться от доли в квартире

В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ, гражданин, имеющий право собственности на долю в приватизированной квартире, вправе распорядиться этой собственностью с учетом своих личных интересов. Если недвижимостью на правах собственности владеют несколько человек, можно встретить затруднения с отчуждением приватизированной жилой недвижимости, в частности, при дарении или продаже. Чтобы предотвратить возможные проблемы, долевому совладельцу можно отказаться от своей части жилища в ней и передать ее в пользу другого лица. Вопрос того, как корректно оформить отчуждение от долевой собственности в приватизированной квартире, каковы должны быть предприняты действия в соответствии с нормами закона - рассмотрим ниже.

Понятие долевой собственности

Под понятием "долевая собственность" в приватизированной квартире общепринято подразумевать совместную собственность на недвижимость, в которой доли каждого владельца закреплены юридически. Величина доли устанавливается на основе решения собственников недвижимости или по процессуальным документам, в том числе по решению суда. У каждого из собственников есть право распоряжаться своей долей в приватизированной квартире сообразно его личному усмотрению.

Варианты отказа от недвижимого имущества

Процедура отказа от доли в приватизированной квартире и вопрос выбора лучшего варианта определяется совокупностью сложившихся обстоятельств в каждом конкретном случае. К примеру, при вступлении владельца в право собственности в приватизированной квартире может быть осуществлено возмездное или безвозмездное отчуждение недвижимости. Когда получение доли связано с процессом приватизации или наследованием, вопрос требует документального подтверждения отказа. В каждой процедуре есть свои преимущества и особенности.

Если имеется право собственности на долевое имущество

Для многих собственников недвижимого имущества является актуальным вопрос, каким образом отказаться от права на долю в приватизированной квартире, если оно уже зарегистрировано. В данной ситуации возможны 2 способа: недвижимость отчуждается безвозмездно (договор дарения), или же недвижимость продается (договор купли-продажи).

Отказаться от имущества на безвозмездной основе, то есть подарить ее – самый простой и приемлемый вариант для владельца. Помимо всего, этот вопрос не требует существенных денежных расходов. При дарении доли не нужно согласие других собственников, имеющих право преимущественной покупки, как это требуется при сделках купли-продажи. 

Последовательность действий при оформлении договора дарения

• В случае, когда доля имущества была оформлена в период нахождения лица в браке, вопрос отказа от доли в квартире потребует нотариально заверенного согласия другого супруга, за исключением случаев получения доли в приватизированной квартире в дар или в наследство.

• Следующий этап – составить договор. Составление документа зависит от некоторых особенностей сделки. Составить договор можно в простой письменной форме или при участии нотариуса. При втором варианте обеспечивается безопасное проведение сделки, исключается возможность ошибок или проблем любого другого юридического характера.

• Собственник должен подготовить необходимый комплект документов, включая подтверждение прав собственности, технический план жилого помещения, квитанцию об уплате госпошлины.

• Чтобы заключить сделку, сторонам нужно вместе прийти в Росреестр или МФЦ. Можно оформить ее через нотариуса, но это потребует лишних денежных расходов.

• По прошествии предусмотренного законодательством времени сторонам следует прибыть в Росреестр или МФЦ для того, чтобы получить устанавливающие право бумаги на отчуждаемую долю в жилом помещении. В момент совершения сделки даритель теряет право собственности на жилое имущество.

Когда участники договора дарения - близкие родственники, одариваемый не платит подоходный налог. В остальных случаях на основании закона возникает вопрос уплаты подоходного налога в размере 13% от кадастровой стоимости передаваемой части.

Владельцу также можно продать свою долю на возмездной основе, т.е. через договор купли-продажи. Каким образом корректно отказаться от своей части в жилом помещении в такой ситуации? 

Порядок действий собственников при продаже доли

• Сначала нужно отправить/передать письменные уведомления остальным долевым собственникам про принадлежащие им преимущественные права на выкуп реализуемого имущества. Продать право третьим лицам можно лишь при официальном письменном отказе остальных собственников от приобретения этой доли.

• В случае, когда собственность была получена в браке, вопрос потребует согласия другого супруга, заверенного у нотариуса.

• Договор и акт приема-передачи составляются у нотариуса. Нотариус обязан зарегистрировать сделку.

Право собственности на отчуждаемую долю передается покупателю после заверения сделки регистрационным органом.

Отказ на стадии появления права собственности

Существует вариант добровольного отказа принять в собственность долю в имуществе на стадии появления этого права. Например, при вступлении в наследство или во время приватизации. Исходя из специфики конкретного случая, действовать лицу, не желающему принимать имущество в собственность, или участвовать в процедуре приватизации можно по-разному.

Как на стадии приватизации отказаться от приобретения своей доли в жилом помещении? При приватизации, составляется и заверяется у нотариуса официальный документ об этом. Оформленный по установленной законом форме, он должен быть приложен к пакету документации на приватизацию. При этом отчужденная доля в квартире проходящей приватизацию будет поровну разделена между остальными совладельцами, участвующими в процедуре приватизации.

Помимо приватизации бывают и другие случаи. можно отказаться от прав долевого владения недвижимостью и при наследовании. Как это оформляется в данном случае? Составляется письменный отказ, который заверяется у нотариуса. 

Нюансы процесса подписания отказа от права долевого владения

• Есть случаи, когда получение своей доли в наследстве обязательно и отказ от вступления в наследство в такой ситуации невозможен.

• Прежде чем оформить отказ от своей доли в приватизированной квартире, достающейся в наследство, необходимо тщательно взвесить возможные последствия указанного решения. По закону признать процедуру недействительной и вернуть имущество будет невозможно.

• Отказываться от своей части в приватизированной квартире можно либо в пользу другого наследника, либо на общих основаниях. При отказе на общих основаниях, собственность распределяется в пользу остальных наследников поровну.

• Отказаться от своей доли в приватизированной собственности в пользу другого лица, если оно не являются наследником, по закону невозможно.

О важном! Отказаться или принять наследуемое имущество можно только в полном объеме, который указан в пунктах завещания. К примеру, невозможно наследовать какую-то часть имущества, отказываясь при этом от всего другого.

Когда отказ не является возможным

Законом предусмотрены случаи, когда отказ от доли в квартире невозможен. В их числе:

• При передаче завещателем доли в приватизированной квартире конкретному лицу, отказ от нее в пользу иного лица не допускается.

• Наследуемое имущество носит выморочный характер. Ситуация предполагает отсутствие других наследников помимо лица, желающего отказаться от полученного наследства.

• У наследника существует право получить обязательную долю в ней. В этой ситуации также нельзя отказаться от наследства.

В остальных же случаях законом можно отчуждать в форме отказа от наследуемой доли в жилье.

Необходимая для отказа документация

Чтобы отказаться от права на собственность, заключив договор купли-продажи или дарения, владельцу приватизированной собственности, чтобы решить вопрос, нужно собрать комплект нижеперечисленных документов:

• Паспорт либо документ, подтверждающий личность. Паспорт или документ, заменяющий его, обязателен.

• Техническая документация на отчуждаемую собственность – техпаспорт.

• Документация, свидетельствующая о наличии права на собственность жилья. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

• Договор на дарение или куплю-продажу. Документацию можно оформить как в простом письменном формате, так и обратившись в нотариальную контору.

• Акт приема-передачи жилого помещения.

• Чек или иной документ – подтверждение факта уплаты необходимой госпошлины.

• Супружеское согласие, удостоверенное нотариально, требующееся для отчуждения недвижимости, полученной во время брака.

При продаже своей доли в квартире следует приложить к пакету документов письменные согласия других владельцев данного жилья.

Плюсы и минусы рассмотренных вариантов

Перед тем как приступить к оформлению отчуждения жилья путем оформления договора дарения или купли-продажи, можно рассмотреть положительные и отрицательные стороны:

• Договор дарения жилья. Проведение процедуры дарения избавляет дарителя от необходимости платить налоги, равно как и освобождает от налога на доходы физических лиц получателя имущества, но можно это только если он состоит в близком родстве с дарителем. В то же время обретение недвижимого имущества в дар не позволяет оформить налоговый вычет.

• Договор купли-продажи жилья. Оформляя договор на приобретение жилья, покупатель недвижимости может оформить налоговый вычет. Если же говорить об отрицательных сторонах рассматриваемой сделки, то к ним относятся: обязательность соблюдать требования на право преимущественного выкупа остальными собственниками и обязанность продавца уплатить налоговые сборы.

Выбирая подходящую процедуру для отказа, надо принять во внимание положительные и отрицательные стороны приведенных ранее альтернатив, с которыми можно столкнуться.

Об особенностях отказа при различных вариантах

Исходя из контекста отказа, процедура может быть различной. Далее представлены основные возможные варианты:

• Выгодоприобретатель в результате отказа – несовершеннолетнее лицо. При передаче доли в жилом помещении в пользу лица, не достигшего 18 лет, обязательно присутствие для представления интересов родителей или законных опекунов несовершеннолетнего. В подобных случаях может применяться процедура дарения для получения нужного результата.

• При покупке жилья с использованием средств материнского капитала. Когда кто-нибудь из родителей намерен отказаться от доли в данной жилплощади, это делается при нотариальном оформлении сделки путем составления отказа от прав на участие в разделении долей в ней. Кроме того, можно уступить долю в своей квартире после реализации, например, оформив дарственную на одного из детей.

• Деприватизация жилья. Речь идет об отказе от доли в приватизированной недвижимости в пользу государства и расторжении договора приватизации жилья. Инициаторами процесса аннулирования приватизации приватизированной собственности могут выступить как непосредственно владельцы приватизированной недвижимости, так и уполномоченные инстанции, в сферу компетенций которых входит контроль за законностью операций по недвижимости. Процедуру аннулирования приватизации осуществляют только путем обращения в суд. Отказаться от доли в квартире в пользу государства гражданин РФ может лишь при одобрении всех собственников. Юрист поможет оформить заявление о передаче.

• Совершение сделок с родственниками. Зарегистрировать договор о дарении жилья в пользу лиц, состоящих в близких родственных связях - наиболее простая и удобная процедура, которая избавляет от необходимости нести значительные финансовые затраты. При этом не стоит упускать из виду, что совершение заведомо ложной сделки, осуществляемой для реализации конкретных намерений, может привести к привлечению к уголовной ответственности.

Если возникает необходимость оформить отказ от приватизированной собственности, нужно учитывать все тонкости и детали, изложенные ранее.

Права собственников

Существуют отдельные моменты, когда при отчуждении своей доли в жилом помещении бывший владелец может оставить за собой отдельные права, если это предусмотрено законом. Например, при возмездном или безвозмездном отчуждении жилья прежний владелец теряет право пользования и проживания в жилом помещении, за исключением случая приватизации. В этом случае, при оформлении договора об отказе от прав на собственность в ходе приватизации, за собственником доли сохраняется право на проживание в жилом помещении после проведения процедуры приватизации.

Признание сделок недействительными

Законодательством защищаются интересы и права гражданина. Поэтому, если человек оформил отказ от доли в приватизированной собственности, в случае наличия весомых аргументов этот вопрос можно оспорить. Сделку можно признать недействительной по решению суда при следующих обстоятельствах:

• Стороной по сделке оказалось лицо, признанное в установленном законом порядке недееспособным. Для граждан в этом числе, а также их официальных законных представителей, устанавливается ограничение на участие в сделках с недвижимым имуществом.

• Выявление фактов угроз или применения насильственных действий в отношении какого-либо из субъектов сделки на квартиру.

• Выявление поддельных документов или признаков мошенничества.

Наличие необходимых знаний отвечающих на вопрос, как правильно оформить отчуждение доли в наследуемом или ином жилом помещении, как составить отказ от доли согласно положениям действующих законов, поможет избежать возможных ошибок и вероятности аннулирования процедуры. Нужно помнить, что в большей части ситуаций отказы рассматриваются как не подлежащие пересмотру, не существует возможности его отмены в соответствии с возможностями закона. Исходя из этих обстоятельств, важно учитывать все тонкости и специфику процедуры, перед тем как осуществлять сделки подобного рода.