Как купить квартиру с обременением?

Одна из вещей, которую россияне упускают из виду, совершая сделку купли-продажи недвижимости, — это обязательная проверка объекта на возможные залоги, долги, аресты и прочие обременения. Их наличие может привести к судебным разбирательствам и, как итог, к потере имущества. О том, как с минимальными рисками стать владельцем подобной квартиры, расскажем подробнее в статье.

С какими обременениями можно столкнуться?

Обременение — это право, принадлежащее третьей стороне, которое ограничивает использование или передачу собственности. Оно может накладываться судом, должностными лицами или же самим собственником на новостройки или вторичное жилье. Поэтому перед заключением сделки важно проверить, имеет ли недвижимость обременения. 

• Ипотека

Дом, купленный в ипотеку, остается в залоге у банка до ликвидации заемщиком кредитных обязательств. Это означает, что часть прав по распоряжению имуществом будет ограничена. То есть, объект без разрешения банка нельзя сдавать в аренду, дарить, покупать или совершать иную сделку. Так, условием получения согласия на продажу может быть погашение 50 % суммы изначальным заемщиком или же вовсе полная выплата ипотеки.
Если владелец не может производить платежи по ипотеке, кредитно-финансовой организация вправе наложить взыскание на залоговое имущество и выселить жильцов.

• Рента

Покупатель должен учитывать, что выполнение обязательств по договору ренты, перейдет на него автоматически. Обычно, это пожизненное содержание рентополучателя.
Для совершения сделки по распоряжению имуществом, продавцу придется предварительно получить разрешение с получателя ренты.

• Арест

По решению суда на квартиру может быть наложен арест, например, за долги. Права собственника на совершение каких-либо сделок с недвижимостью ограничиваются. Росреестром устанавливается запрет на регистрационные действия с объектом. Арест снимается после погашения обязательств или устранения иных причин, послуживших его наложению.

• Аренда (или найм)

Если недвижимость сдается в аренду (найм) на год и дольше, то договор обязательно регистрируется в Росреестре, о чем делается запись в ЕГРН.
Новый собственник сможет законно выселить жильцов из своей квартиры только после окончания действия договора аренды (найма), который был заключен с предыдущим владельцем.

• Доверительное управление

Собственник недвижимости вправе передать ее в доверительное управление организации или физлицу, например, риелтору. Договор ДУ регистрируется в Росреестре. Обременение снимается после его расторжения или смены владельца.

• Сервитут

Ограничивает право пользования собственностью для предоставления возможности ее эксплуатации третьими лицами. Так, частный земельный участок может использоваться для прохода через него других людей или для прокладки инженерных сетей.
Нередки ситуации, когда сервитут устанавливается в коммунальных квартирах. Например, для того чтобы попасть в свою комнату через чужую.
При этом в Письме Минэкономразвития № Д23-941 от 09.04.09 отмечено, что помещения, предназначенные для обслуживания более одной комнаты, принадлежат всем владельцам на праве общей долевой собственности. Установить на них сервитут нельзя.

Неприятным сюрпризом для покупателя могут стать некоторые виды ограничений, которые не включаются в ЕГРН: если часть суммы была внесена с помощью инструмента поддержки семей с детьми — посредством материнского сертификата. В данном случае, долей на жилье будет обладать несовершеннолетний ребенок, что обременением не считается. Для совершения сделки продавцу понадобится согласие попечительских органов;
пожизненное право пользования, например, у лиц, отказавшихся от приватизации. Чтобы снизить риски возникновения неблагоприятных юридических последствий, нужно взять у продавца выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных на жилплощади гражданах.

Как узнать о наличии обременений?

Квартира, свободная от обременений — это имущество, в отношении которого нет никаких непогашенных обязательств, правовых ограничений, мешающих собственнику свободно ей распоряжаться. О наличии ипотеки, ренты, арестов, сервитута, аренды на конкретном объекте можно узнать из выписки ЕГРН. В ней указано, какое имеется обременение, когда и кем оно было наложено, а также срок снятия. При его отсутствии, в соответствующем пункте стоит отметка «не зарегистрировано».
Заказать документ можно:
- онлайн на портале Росреестра;
- в личном кабинете на сайте Госуслуг;
- в любом отделении МФЦ.
Сведения обо всех зарегистрированных объектах недвижимости на конкретной территории, содержит кадастровая карта.
Для того чтобы получить информацию о наличии обременений, можно:

1. обратиться к собственнику с просьбой, заказать выписку. Она может быть получена в бумажном или электронном виде;
2. открыть личные данные. Владелец вправе предоставить доступ к сведениям из ЕГРН в отношении каждого, принадлежащего ему объекта недвижимости. Для этого он должен сам или через представителя подать заявление в Росреестр;
3. запросить выписку через нотариуса. Ее можно получить, подтвердив, что документ нужен для защиты интересов покупателя. Например, предоставив предварительный договор купли-продажи квартиры;
4. через суд при наличии споров о недвижимости.

Исключением является круг лиц, для которых доступ к данным Росреестра остался открытым.
Среди них:
- супруг собственника объекта;
- совладелец;
- представители органов власти;
- арендатор (наниматель) квартиры по отношению к арендодателю (нанимателю);
- наследники;
- кадастровые инженеры;
- нотариусы;
- держатели залога, например, если жилье куплено в ипотеку.
Если владелец жилья заинтересован в его продаже, он пойдет навстречу заинтересованному лицу и предоставит сведения из ЕГРН, чтобы подтвердить свой титул, наличие ограничений и запретов, прочих фактов, существенных для заключения сделки.

Как купить «ипотечную» квартиру

Продажа ипотечной квартиры с обременением проходит исключительно с согласия под контролем банка. При этом существует несколько вариантов проведения сделки.

Погашение ипотеки покупателем

Покупатель выплачивает оставшуюся сумму задолженности по ипотеке банку. Эта схема предполагает заключение предварительного договора купли-продажи с указанием условий намеченной сделки. Денежные средства, которые вносятся будущим собственником, оформляются в виде задатка или аванса. Важно, чтобы он полностью покрывал сумму оставшейся задолженности.
После того, как обязательства будут выполнены, банк выдает справку о погашении ипотеки. Стороны заключают обычный договор купли-продажи и передают документы в Росреестр для завершения перехода права собственности. Обременение с квартиры снимается. При этом покупатель должен быть уверен в том, что продавец не откажется от сделки после получения денег на погашение ипотеки.

Переоформление ипотеки

Отказаться от выплаты ипотеки нельзя, однако в случае тяжелой экономической ситуации, ее можно переоформить на другого человека. Этот способ покупки квартиры с обременением возможен в том случае, если новый заемщик будет соответствовать всем требованиям выдвигаемым банком. Например, по возрасту, доходу, кредитной истории. Его суть состоит в переводе ипотечного договора на другого человека.
Несмотря на смену стороны, основное обязательство остается прежним. Объект находится в залоге у кредитора до тех пор, пока новый собственник полностью не погасит задолженность. Само соглашение должно включать сведения о наличии залога, а также пункт, указывающий на перевод денежных средств банку после регистрации в Росреестре. Ограничением для замены заемщика обычно являются долги по ЖКХ или использование программы льготной ипотеки продавцом.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Если по тем или иным причинам заемщик не смог выполнять свои финансовые обязательства по ипотеке, жилье отходит банку через суд. В дальнейшем недвижимость выставляется на открытых торгах по цене значительно ниже рыночной, поскольку главной задачей кредитора скорейшая реализация нецелевого актива и закрытие долга. Узнать об организации торгов в отношении недвижимости в любой точке России можно на сайте torgi.gov.ru, будь то город федерального значения или удаленный регион.
Для принятия участия в аукционе заинтересованному лицу придется:
- зарегистрироваться на электронной площадке;
- подать заявку на нужный объект;
- внести депозит. Его сумма приблизительно составляет 5 — 10 % от цены квартиры;
- участники аукциона делают ставки на повышение цены лота;
- получить протокол с указанием в нем права приоритетной покупки жилья по утвержденной стоимости.
При победе на аукционе сумма депозита включается в оплату стоимости имущества. В случае проигрыша — возвращается.
Далее победитель и банк должны оформить договор купли-продажи и передать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Внесение оставшейся суммы за квартиру, происходит через банковские ячейки.

Документы для снятия обременения

Пакет документов разниться в зависимости от вида обременения, наложенного на объект недвижимости.

Сделка с ипотечной квартирой.

Для снятия ограничений и запретов понадобятся:

1. справка о погашении задолженности от кредитора;
2. паспорт собственника квартиры
3. выписка из ЕГРН на объект, полученная электронным или иным способом;
4. договор ипотеки;
5. закладная;
6. квитанция об оплате госпошлины.
7. наличие договора ренты

Для снятия обременения потребуются:

1. паспорт правообладателя;
2. документ о смерти бывшего владельца, получавшего рентные выплаты;
3. договор ренты;
4. выписка из ЕГРН на жилье.
5. паспорта собственника и рентополучателя, если договор распоргается при жизни последнего.

Квартира находится в аренде

Для снятия обременения новому владельцу понадобятся:

1. паспорта участников сделки;
2. непосредственно договор;
3. выписка из ЕГРН;
4. судебное решение, если аренда жилья была расторгнута судом.

После получения документов Росреестром, запись в ЕГРН об обременении гасится в течение 3 рабочих дней. Новому собственнику выдается выписка, в которой нет запретов на совершение регистрационных действий с недвижимостью. Если покупатель обращается в МФЦ по месту проживания, время увеличивается в среднем на два дня. Подать заявление можно онлайн через официальный портал Росреестра в разделе «Услуги и Сервисы».
Наложенный на квартиру арест, снимается у судебных приставов по решению суда в рамках ст. 80 Закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 г. Для этого нужно погасить задолженность, которая стала причиной обременения.

Риски при покупке квартиры с обременением

Оформление в собственность квартиры с обременением может сопровождаться существенными рисками для покупателя. Поэтому перед заключением сделки нужно сделать следующие:

1. направить запрос в государственный реестр, чтобы проверить наличие обременений на квартиру и наличие прав собственника у продавца. Если ограничения и запреты отсутствуют, об этом ставится отметка «не зарегистрировано»;
2. проверить наличие или отсутствие задолженностей через сайт судебных приставов. Если квартира находится под арестом, купить ее нельзя;
3. получить выписку из домовой книги. Дело в том, что некоторых лиц выселить из квартиры не выйдет даже после ее продажи. Например,членов семьи, отказавшихся от приватизации;
4. обратить внимание, покупалось ли жилье с использованием материнского капитала. Продавать его можно только с разрешения органов опеки и попечительства;
5. учитывать, что если квартира обременена договором пожизненной ренты, бывший владелец получает выплаты до момента своей смерти.

Квартиры с обременением нередко являются ликвидными, имеют конкурентоспособную цену и хороший ремонт, что делает их привлекательными на рынке недвижимости. При покупке такой квартиры следует учитывать вид наложенного на нее обременения. Распоряжаться ей новый хозяин сможет после расторжения договора или выплаты ипотеки. Для снятия ограничений придется обратиться в Росреестр.